Блог

Как повышение ключевой ставки до 25% изменит рынок курортной недвижимости в России

В декабре Центробанк может поднять ключевую ставку до 23–25% из-за роста инфляции и давления на рубль. Что ждать покупателям и инвесторам на рынке недвижимости?

В ближайшее время рынок недвижимости может столкнуться с новыми вызовами. Эксперты крупнейших российских банков прогнозируют повышение ключевой ставки до 23%, а в пессимистичном сценарии — до 25%. Это объясняется ускоряющейся инфляцией (8,7–10% в годовом выражении) и обесцениванием рубля, курс которого в ноябре достигал 114 рублей за доллар.
Если такие прогнозы сбудутся, ипотечные ставки продолжат расти, а доступность жилья снизится ещё больше. Инвесторы, которые хотели купить квартиру на море, должны будут ориентироваться на новые реалии и возможно рассмотреть более доступные варианты — курорты Азовского моря и Крыма. Разберём, как возможное повышение ключевой ставки скажется на южной недвижимости.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Эксперт. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Подробнее об эксперте
Почему прогнозируют ставку 23–25%?

Эксперты ВТБ и Альфа-банка называют ряд причин, почему Центробанк может пойти на очередное ужесточение денежно-кредитной политики:
  1. Ускорение инфляции: По данным Минэкономразвития, инфляция в России выросла до 8,78% в годовом выражении. Ожидания, что она останется в пределах 8,5% до конца года, не оправдались. Более того, темпы роста цен в последние недели демонстрируют отрицательные сюрпризы, приближаясь к 10%. Центробанк стремится удержать инфляцию ближе к целевому уровню в 4%, что делает повышение ставки практически неизбежным.
  2. Давление на рубль: В ноябре курс рубля резко ослаб, достигая 114 рублей за доллар на международных торгах. Слабая валюта стимулирует инфляцию, так как импортируемые товары дорожают. Повышение ключевой ставки стабилизирует курс рубля, сделав рублёвые инструменты более привлекательными для инвесторов.
  3. Замедление кредитования: Несмотря на рост ставки до 21%, объёмы кредитования населения продолжают снижаться. В таких условиях Центробанк может дополнительно ужесточить монетарную политику, чтобы сдержать инфляционные ожидания и укрепить рубль.
Контакты эксперта:
telegram t.me/tkachewexpert2
WhatsApp wa.me/+79649069057

Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вот какие тренды на этом фоне мы можем выделить:

1. Доступность ипотеки

На фоне ключевой ставки 23–25% рыночные ипотечные ставки по стандартным программам могут превысить 26–28%. Для большинства покупателей еще ставка в 16% — это заградительный уровень. Даже субсидированные застройщиками программы, которые сегодня предлагают ипотеку по 10–14%, теряют свою привлекательность из-за роста издержек на жилье.
  • Основной удар придется по сегменту покупателей с привлечением ипотеки. Это семьи, молодые специалисты и те, кто планировал покупку курортной недвижимости для отдыха или сдачи в аренду, но не подходит под льготные программы.
  • Цены на жилье, при этом, не упадут резко, так как основной покупатель в курортных зонах — это состоятельные клиенты из Москвы, Санкт-Петербурга и северных регионов, у которых высокая ставка не оказывает решающего влияния на покупательскую способность.
2. Замедление продаж и рост предложений готового жилья

Рынок недвижимости, в том числе на юге России, уже сейчас сталкивается с замедлением темпов продаж. Показатели регистрации договоров долевого участия (ДДУ) по южным регионам снижаются второй год подряд, особенно заметно в сегменте жилья на этапе строительства. Но ликвидные лоты покупают также активно.
  • Прогноз: Если ставка удержится на уровне 23–25% до конца 2024 года, мы увидим рост предложения готового жилья. Девелоперы будут вынуждены выводить на рынок квартиры в уже сданных объектах, чтобы стимулировать спрос.
  • Переход к рассрочкам: Одной из популярных схем продаж станет рассрочка, где покупатель вносит часть стоимости сразу, а остаток выплачивает по графику. Но такой инструмент несет риски для застройщиков, особенно при нестабильности спроса.
3. Ценообразование: стабилизация и перетоки спроса

На курортной недвижимости, в отличие от мегаполисов, падение цен будет ограниченным. Объекты на юге обладают более высокой инвестиционной привлекательностью благодаря возможности сдачи в аренду и долгосрочному росту стоимости.
  • В премиум-сегменте цены сохранятся. Например, в Ялте уже в ноябре мы наблюдали скачок стоимости квадратного метра на 5,46% — с 283 019 до 298 480 рублей за метр. Это связано с высокой привлекательностью объекта для обеспеченных инвесторов.
  • В более доступных курортных зонах, таких как Азовское побережье, цены останутся стабильными, а в некоторых проектах могут снизиться на 5–7%. Это связано с переориентацией спроса на менее дорогие локации.
4. Инвестиционная привлекательность

На фоне высоких ставок и нестабильного валютного рынка недвижимость остается одним из немногих активов, который сохраняет и приумножает капитал.
  • Аренда как источник дохода: Владение курортной недвижимостью становится выгодным инструментом пассивного дохода. Средняя доходность от сдачи жилья у моря составляет 6–10% годовых.
  • Рост цен в долгосрочной перспективе: Несмотря на замедление темпов продаж в краткосрочной перспективе, курортная недвижимость сохраняет стабильный рост стоимости — от 5 до 10% ежегодно в премиальных локациях.
5. Изменение спроса: компактное жилье и новые локации

Рост ставок и снижение доступности ипотеки меняют структуру спроса. Покупатели уходят от дорогостоящих объектов к более бюджетным форматам.
  • Фокус на малогабаритное жилье: Наибольшим спросом пользуются студии (22–25 м²) и небольшие «однушки» (35–40 м²) в диапазоне 4–6 млн рублей.
  • Переориентация на доступные курорты: Если ранее приоритет отдавался Краснодарскому краю (Анапа, Геленджик, Сочи), то сейчас покупатели всё чаще рассматривают курорты Азовского моря или Республики Крым, где квадратный метр на 20–30% дешевле.
6. Перспективы развития рынка курортной недвижимости

Несмотря на давление со стороны высокой ключевой ставки, курортная недвижимость имеет уникальные факторы устойчивости.
  • Влияние на сегмент элитной недвижимости: Основной спрос в премиум-сегменте сохранят покупатели с высоким уровнем дохода, которых не останавливают высокие ставки. Продажи в сегменте от 20 млн рублей и выше останутся стабильными.
  • Долгосрочный тренд: Курортная недвижимость продолжит дорожать. В ближайшие 5–10 лет мы можем ожидать ежегодный рост цен в ключевых локациях на 7–12%.
  • Инфраструктурное развитие: Рост спроса в более дешевых зонах, таких как Азовское побережье, будет стимулировать развитие местной инфраструктуры, что повысит привлекательность этих регионов.
2024-12-01 18:16 Комментарий эксперта Для инвестора