Блог

Перед тем как инвестировать в недвижимость: 8 вопросов, которые защитят ваш капитал

Сегодня инвестиции в недвижимость снова на повестке дня — как инструмент защиты от инфляции, создания семейного капитала и формирования будущих доходов. Однако большинство покупателей совершают сделки на эмоциях, опираясь на рекламные лозунги или "мнение риелтора". Это путь к разочарованию.
Профессиональный подход начинается с вопросов. Перед тем как инвестировать в недвижимость, я рекомендую честно ответить себе на 8 стратегических вопросов. Каждый из них поможет оценить не только доходность, но и устойчивость вашей инвестиции в будущем.

1. Что я вкладываю в понятие "инвестиция"?

Для одних — это «купил дешевле, продал дороже». Для других — «регулярный доход выше инфляции». Кто-то воспринимает недвижимость как "тихий актив", кто-то — как часть наследия для детей.
Пояснение: инвестиция — это не покупка квадратных метров, а размещение капитала с расчётом на будущую финансовую отдачу.
Пример: покупка студии за 6 млн с доходом 25 тыс. в месяц — это доходность 5% годовых до налогов. Это вложение с низким риском, но и с невысокой отдачей.
Если вы называете это инвестицией — важно, чтобы вы понимали ее параметры: сколько вложили, сколько планируете получать, какие альтернативы доступны.

2. Почему я выбираю недвижимость как инструмент?

Недвижимость — это не универсальный рецепт. Она требует высокой входной суммы, низколиквидна, но обладает двумя сильными сторонами:
  • материальность (физический актив)
  • предсказуемость (цена и доход часто следуют за инфляцией)
Статистика: по данным ЦБ, за 2023 год недвижимость в крупных регионах РФ выросла на 12%, при инфляции в 7,4%. Доходность аренды в Сочи — от 5% до 8% годовых в зависимости от типа объекта и стратегии управления. В Москве и Петербурге — 3–6%.
Вывод: выбирайте недвижимость, если вам нужна защита капитала и долгосрочная доходность выше депозита, но при этом вы готовы к низкой ликвидности и не мгновенному доходу.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

3. Какую доходность я планирую получать с объекта?

Доходность — это не «ощущение хорошей покупки». Это чёткая цифра, выраженная в % годовых после вычета всех расходов: ремонта, налогов, управления, простоя.
Формула:
Чистая годовая прибыль / Полная стоимость покупки × 100% - это подойдет для первоначального анализа.
Пример:
Покупка квартиры в Адлере за 12 млн руб.
Доход от аренды: 80 тыс. в месяц × 12 = 960 тыс.
Расходы (налоги, управляющая компания, ремонт, простои): 260 тыс.
Чистая прибыль: 700 тыс.
Доходность: 700 / 12 000 × 100% = 5,8% годовых
Сравните с доходностью по ОФЗ (~13% на март 2025) — это инвестиция с другим профилем. Недвижимость выигрывает за счёт возможности роста капитала и диверсификации.

4. Каким образом это решит мои долгосрочные задачи?

Инвестируйте не ради покупки, а ради задачи.
  • Хотите пассивный доход? — смотрите на ликвидность аренды и прогноз заполняемости.
  • Хотите создать наследство? — выбирайте стабильные локации с ростом цен.
  • Хотите объединить семью и капитал? — рассматривайте объекты, которые могут использоваться как семейный актив (виллы, апартаменты, загородная резиденция).
Пример: клиент из Краснодара купил две квартиры в Сочи — одну для сдачи, вторую для сезонного проживания. Через 5 лет планирует объединить их и передать дочери. Это не просто вложение — это архитектура семейного капитала.

5. На основании какой информации я буду принимать решение о покупке?

Не ориентируйтесь на цену за квадратный метр. Это маркетинговый якорь, не показатель инвестиционной привлекательности.
Что важно:
  • анализ локации (развитие, спрос, транспорт)
  • прогноз аренды (по сезонам)
  • сравнение с альтернативами (доходность, риск, срок реализации)
  • цикл владения (сколько лет вы готовы держать актив)
Используйте финансовые модели, не советы из YouTube. Только цифры дают точку опоры.

6. Хочу ли я совмещать отдых и сдачу в аренду?

Мечта многих — иметь квартиру у моря и сдавать её «в сезон». На практике это часто снижает доходность и повышает износ.
Реальность:
  • если вы хотите отдыхать — вы ограничиваете доступность объекта для арендаторов
  • если хотите доход — управляющая компания должна иметь приоритет
Решение:
Разделите эти цели. Покупка под аренду и покупка под отдых — это два разных сценария. Универсальный объект — редкость и требует сложного управления.

7. Какая стратегия эксплуатации объекта на горизонте 10–15 лет?

Капитал формируется на длинной дистанции. Если вы не знаете, что будет с объектом через 10 лет, вы не инвестируете — вы покупаете "на удачу".
Выберите стратегию:
  • активная аренда с последующей продажей (флиппинг)
  • долгосрочная аренда с реинвестированием
  • удержание объекта как части наследственного фонда
  • продажа после роста капитала
Пример: объект у моря в Сириусе с купленной землёй под доходный дом. Первые 5 лет — аренда. Через 7 лет — сдача нового корпуса. Через 10 лет — продажа всего комплекса с приростом X2.

8. Что я буду делать, если обстоятельства изменятся?

Финансовая устойчивость — это готовность к изменениям.
  • Объект можно быстро продать?
  • Спрос останется стабильным?
  • Можно перепрофилировать (жильё → офис, аренда → продажа)?
Пример: в 2022 году клиент купил квартиру в новостройке под семейную ипотеку. В 2024 году потерял работу. Продажа объекта заняла 7 месяцев. Выручил меньше, чем вложил. Он не учёл риски ликвидности.
Вывод: создавайте стратегию с учётом возможных стресс-сценариев. Продумывайте план «Б» и «В».

Заключение

Недвижимость — это не квадратные метры, а инструмент. Инвестируйте как стратег, а не как покупатель.
  • Определите задачу.
  • Считайте доходность.
  • Моделируйте сценарии.
  • Разделяйте эмоции и цифры.
  • Формируйте архитектуру семейного капитала.
Если вы хотите принять обоснованное решение и выстроить долгосрочную стратегию — запишитесь на консультацию. Я помогу вам увидеть всю картину и выбрать решение, соответствующее вашим целям.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию

Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-03-20 10:27 Для инвестора