Инвестирование в недвижимость — надежный способ сохранения капитала. Однако когда речь заходит о спекуляции и приумножении средств, многие желающие быстрых денег попадают в сети риелторов, блогеров и маркетологов, которые обещают нереальные доходности от перепродажи новостроек.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?
У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
В рекламе приводятся доходности от 40% до 100%, но в реальности такие обещания далеки от действительности.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
Основы доходности
Прежде чем анализировать рынок, разберем ключевые понятия:
До тех пор, пока сделка не зафиксирована, говорить о доходности или прибыли бессмысленно.
- Доходность — показатель эффективности вложений, который используется для сравнения инвестиционных инструментов. Оценивать доходность можно только по завершении сделки, либо прогнозировать на основе объективных данных.
- Прибыль — это разница между ценой покупки и продажи с учетом всех затрат. Доходность не является прибылью, а доход сам по себе не гарантирует прибыль.
До тех пор, пока сделка не зафиксирована, говорить о доходности или прибыли бессмысленно.
Манипуляции с ценами
Одно из распространенных заблуждений — рост цены у застройщика автоматически повышает стоимость приобретенной квартиры. Однако после покупки недвижимость переходит в разряд вторичного рынка, где действуют другие законы. Повышение цен застройщиком не означает автоматического роста стоимости уже приобретенной квартиры.
Разбор рекламных уловок
Пример из рекламы: «Покупка лота с доходностью 40%. Квартира в новостройке. Срок сдачи 1 кв. 2026 года. Стратегия — перепродажа через 2 года.»
Почему это обман:
Квартира в новостройке изначально дороже аналогичного варианта на вторичном рынке минимум на 30%.
Количество покупателей сильно сократилось: более 70% сделок — это льготная ипотека, действующая только для первичного рынка.
При попытке продать купленную новостройку сразу после получения ключей вы столкнетесь с «эффектом Mercedes»: объект обесценивается сразу на 30%, а срок продажи увеличивается до 90–180 дней.
Для выхода в ноль цены на вторичном рынке должны вырасти минимум на 30%, что невозможно в условиях высокой ключевой ставки и слабого спроса.
Даже при снижении ставки рост цен не превысит 10% в год.
В 2024 году средний рост цен на вторичном рынке в крупных городах составил 6,1%. В 2025–2027 годах рост цен на вторичном рынке не превысит 10% в год.
Проанализировав эти данные, видно, что обещанная доходность в 40% невозможна. Это намеренное введение в заблуждение.
Почему это обман:
Квартира в новостройке изначально дороже аналогичного варианта на вторичном рынке минимум на 30%.
Количество покупателей сильно сократилось: более 70% сделок — это льготная ипотека, действующая только для первичного рынка.
При попытке продать купленную новостройку сразу после получения ключей вы столкнетесь с «эффектом Mercedes»: объект обесценивается сразу на 30%, а срок продажи увеличивается до 90–180 дней.
Для выхода в ноль цены на вторичном рынке должны вырасти минимум на 30%, что невозможно в условиях высокой ключевой ставки и слабого спроса.
Даже при снижении ставки рост цен не превысит 10% в год.
В 2024 году средний рост цен на вторичном рынке в крупных городах составил 6,1%. В 2025–2027 годах рост цен на вторичном рынке не превысит 10% в год.
Проанализировав эти данные, видно, что обещанная доходность в 40% невозможна. Это намеренное введение в заблуждение.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Советы инвесторам
Если вы рассматриваете покупку квартиры для перепродажи, учтите:
- Не берите жилье со льготной ипотекой для перепродажи. Она создана для улучшения жилищных условий, а не для спекуляций.
- Легких денег не бывает. Манипуляции с рынком скорее приведут к убыткам, чем к прибыли.
- Покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса — не инвестиция, а риск банкротства.
Почему и когда было иначе?
С 2020 по 2021 год рынок недвижимости рос благодаря массовой льготной ипотеке и высокой покупательской активности. Спекуляции были возможны, поскольку спрос значительно превышал предложение. Даже в 2022–2023 годах сохранялся ажиотаж, вызванный внешними факторами.
Но уже тогда деловые СМИ начали писать о том, что инвестиции в новостройки перестают быть способом заработать — они превратились в инструмент, подходящий разве что для сохранения средств. А разрыв цен между новостройками и вторичным жильем, разогнанный льготной ипотекой и составляющий 55% в 2024 г., только подтвердил мысли о том, что быстрая перепродажа перестала работать. Для сравнения, в четвертом квартале 2023 года этот показатель составлял 44%, а в начале 2023 года — 30%.
Но уже тогда деловые СМИ начали писать о том, что инвестиции в новостройки перестают быть способом заработать — они превратились в инструмент, подходящий разве что для сохранения средств. А разрыв цен между новостройками и вторичным жильем, разогнанный льготной ипотекой и составляющий 55% в 2024 г., только подтвердил мысли о том, что быстрая перепродажа перестала работать. Для сравнения, в четвертом квартале 2023 года этот показатель составлял 44%, а в начале 2023 года — 30%.
Инвестиции стали долгосрочными
Сейчас рынок находится в стадии коррекции: число покупателей снижается, а темпы роста цен замедляются. Этому способствуют высокие ставки на рыночную ипотеку (при ключевой ставке 21% полная стоимость кредита может достигать 30%), отмена массовой льготной ипотеке и инфляция.
Риелторы, блогеры и маркетологи, которые обещают вам высокую доходность от новостроек, либо не понимают реальную ситуацию на рынке, либо намеренно вводят в заблуждение.
Поэтому перед инвестированием важно проводить детальный анализ и избегать эмоциональных решений. Также нужно понимать, что инвестиционный советник не может гарантировать доходность будущих периодов на бирже.
Законодательство содержит запрет на гарантии доходности. Главное правило инвестирования: чем больше возможная доходность — тем больше риск. Заранее гарантировать высокую доходность на финансовом рынке невозможно. Однако советник прогнозирует вероятную доходность инвестиций и предупреждает о возможных рисках.
Риелторы, блогеры и маркетологи, которые обещают вам высокую доходность от новостроек, либо не понимают реальную ситуацию на рынке, либо намеренно вводят в заблуждение.
Поэтому перед инвестированием важно проводить детальный анализ и избегать эмоциональных решений. Также нужно понимать, что инвестиционный советник не может гарантировать доходность будущих периодов на бирже.
Законодательство содержит запрет на гарантии доходности. Главное правило инвестирования: чем больше возможная доходность — тем больше риск. Заранее гарантировать высокую доходность на финансовом рынке невозможно. Однако советник прогнозирует вероятную доходность инвестиций и предупреждает о возможных рисках.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.