Блог

«Снижение ипотечных ставок»: почему это — информационный шум

На фоне решения Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 21% годовых (заседание 21 марта), крупнейшие банки — Сбербанк, ВТБ и ряд других — заявили о снижении ставок по рыночной ипотеке. Это событие стало предметом активного обсуждения в СМИ, где в заголовках мелькают обнадеживающие формулировки: «ипотека подешевеет», «началась волна снижения ставок» и т. п.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Однако за громкими заголовками скрывается иная реальность: ставки остаются заградительными для подавляющего большинства российских семей. И это вряд ли изменится в обозримом будущем.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Формальная динамика: да, ставки снизили. Но до каких уровней?

Сбербанк с 1 апреля уменьшил ставки по ипотеке на 1,5 п.п. — теперь минимальная ставка с учетом всех скидок составляет:

  • 25,4% — на новостройки;
  • 25,8% — на вторичное жилье.

По строительству индивидуального дома — ставка опустилась до 26,8%.

ВТБ сообщил о снижении ставок на 1,1–1,6 п.п.:

  • Минимальная ставка — 26,7% на квартиры и апартаменты;
  • Для ИЖС — 27,4%, при условии страхования и документального подтверждения дохода.

Другие банки (включая «Абсолют» и «Уралсиб») также корректируют условия, но диапазон ставок остается в пределах 25–29% годовых.

Согласно данным «Дом.РФ», на конец февраля:

  • Ипотека на новостройки — 28,73%;
  • На готовое жилье — 29,29%.

Таким образом, даже с учетом отдельных снижений, среднерыночный уровень ставок остается существенно выше 25%. Ни о какой «доступности» речи не идет — эти ставки экономически неприемлемы для абсолютного большинства семей.

Почему это — заградительные ставки

В условиях, когда номинальные доходы населения растут медленно, а инфляция сохраняется в двузначных пределах, ипотека под 28% — это не инструмент решения жилищного вопроса, а формальное предложение, которое не несет массовой практической ценности. Даже ставка на уровне 20% делает ипотеку крайне обременительной. Фактически, большинство российских семей могут рассматривать покупку жилья только при ставке 15% годовых или ниже.

Для понимания масштаба: ежемесячный платеж по ипотеке на 6 млн рублей, одинаковым первоначальным взносом 30% и сроком на 30 лет при ставке:

  • 15% — около 53 тыс. рублей;
  • 25% — уже порядка 87 тыс. рублей.

Разница в 35 тысяч рублей ежемесячно — это практически медианная зарплата по стране. Такие условия отсекают не только экономически уязвимые слои, но и представителей среднего класса в регионах.

Более того, жителям российских мегаполисов, которые получают среднюю по региону зарплату, в 2025 году в одиночку не стоит рассчитывать на одобрение рыночной ипотеки на базовых условиях, подсчитали в РБК. Для одобрения ипотеки на трешку разница между средней по региону зарплатой и требуемыми доходами доходит до 6,8 раза.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Почему «снижение ставок» не стоит воспринимать как разворот рынка

Многие СМИ трактуют снижение ставок как «позитивный тренд». Формально это так — снижение произошло. Однако фундаментальные рыночные условия остаются прежними:

  • Ключевая ставка — 21%, и, по оценке самого ЦБ, будет сохраняться на повышенном уровне как минимум до середины 2025 года. Более того, Банк России также не исключает ее повышения, если инфляция продолжит расти.
  • Фондирование банков (стоимость привлечения средств) хоть и немного подешевело, но остается дорогим — ставки по вкладам лишь немного ниже ключевой: в диапазоне 20–21%.
  • Риски на рынке ипотеки остаются высокими, а платежеспособный спрос — крайне ограниченным.

Таким образом, банки могут позволить себе минимальные корректировки в пределах 1–2 п.п., но без радикального снижения стоимости фондирования и ключевой ставки, снижение ипотечных ставок до приемлемого для заемщика уровня невозможно.

Итог: реальные улучшения — только в рамках льготных программ

На сегодняшний день единственный механизм, который позволяет российским семьям приобретать жилье в условиях дорогих кредитов — это льготная ипотека.

Если семья не попадает под параметры льготной программы, то реальные возможности купить жилье в кредит фактически отсутствуют. Покупка квартиры при ставке в 28% — это не инвестиция, не решение жилищного вопроса, а тяжелая долговая нагрузка на 20–30 лет.

Приемлемый уровень ставки по ипотеке, при котором семьи смогут исходя из своих возможностей рассматривать покупку недвижимости — это 15% и ниже.

Ипотечный рынок сегодня разделен на две параллельные реальности:
  • Льготный сегмент, где ставки могут быть на уровне 6–8% и где еще сохраняется активность;
  • Рыночный сегмент, где ставки превышают 25%, и где спрос заморожен.

Что дальше

Пока Банк России придерживается политики высоких ставок, рассчитывать на массовую доступность рыночной ипотеки не приходится. Даже при отдельных снижениях ставок на 1–2 п.п., ипотека останется инструментом для ограниченного круга заемщиков — с высоким доходом, хорошей кредитной историей и стартовым капиталом от 30–50%. И то велика возможность, что такие клиенты скорее выбирают рассрочку, чтобы избежать переплат из-за высоких начисленных процентов.

Для остальных — единственным реальным вариантом остается льготная ипотека. Именно ее параметры, а не колебания рыночных ставок, сегодня определяют уровень доступности жилья в России.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-04-12 14:13 Комментарий эксперта