Давайте разберёмся, почему снижение цен на жилье в ближайшее время маловероятно, и что стоит ожидать на рынке недвижимости в ближайшие годы.
Рост себестоимости строительства: инфляция в отрасли бьет рекорды
В строительной отрасли инфляция обгоняет общероссийский уровень. Дефицит строительных материалов, значительный рост цен на стройматериалы и проблемы с наймом рабочей силы подстегнули инфляцию в строительстве до 15–20% — уровня, который фактически исключает возможность значительного удешевления конечных объектов.
Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин подчеркнул, что такие темпы инфляции делают недоступным дополнительное субсидирование ипотечных программ, которые уже требуют значительных финансовых вливаний. В 2024 году государство планирует потратить около 800 миллиардов рублей на компенсацию ипотечных ставок для населения, но в условиях высокой инфляции этого недостаточно, чтобы существенно снизить ставки для конечных потребителей.
Динамика спроса и «зависшие» стройки
Несмотря на очевидное давление на цены, застройщики, вероятно, будут стараться удерживать их на текущем уровне. Падение спроса и высокие ставки делают жилье менее доступным, но застройщики не спешат снижать цены. Это связано с риском накопления большого фонда простаивающих объектов, что угрожает их финансовой устойчивости. Если спрос не поддерживается рыночными условиями или субсидиями, снизить цены для застройщиков не является решением. Поддержание или медленное увеличение цен при максимальной маржинальности каждой сделки — один из немногих способов остаться в плюсе на фоне высоких затрат.
Проблема эскроу-счетов и перспективы проектного финансирования
Многие строительные компании столкнулись с дополнительными трудностями, связанными с переходом на эскроу-счета. Поскольку от их наполнения зависит стоимость проектного финансирования, компании вынуждены предлагать скидки и льготные условия в уже готовых проектах. Однако снижение цен таким образом возможно лишь точечно, тогда как глобальных изменений в стоимости жилья ожидать не приходится. Девелоперы просто не имеют возможности значительно опускать цены из-за высоких затрат, а банкам по-прежнему требуются комиссионные платежи, которые также закладываются в стоимость жилья.
Влияние сокращения предложения на ценовую динамику
Рост себестоимости строительства и сжатие спроса приведут к тому, что на рынке уменьшится количество новых проектов. Особенно это коснется населённых пунктов с низким уровнем цен. Сокращение предложения должно, по логике рынка, помочь сбалансировать текущую ситуацию с переизбытком жилья, но для этого потребуются несколько лет, и говорить о быстрой стабилизации цен преждевременно. Прогноз на ближайшее будущее предполагает, что стоимость квадратного метра в новостройках будет, скорее, фиксироваться, а в долгосрочной перспективе продолжит расти, так как новые проекты будут запускаться с еще большей осторожностью.
Локальные корректировки: где можно ожидать скидки
Несмотря на общий тренд на удержание цен, небольшие корректировки возможны. В первую очередь это относится к городам с избыточным предложением жилья, особенно для проектов, которые стартовали в конце 2022 – начале 2023 года. В этих случаях девелоперы будут более гибкими, но только до определенного предела. Такие скидки, как правило, являются следствием необходимости быстро продать уже возведённые объекты или выполнить обязательства по эскроу-счетам.
Поддержка ипотеки: сколько еще продлится помощь
В текущих условиях государственная поддержка ипотеки имеет свои ограничения. Новых мер поддержки ждать вряд ли стоит, пока не охладится инфляция в отрасли, но возможна корректировка старых в пользу большей адресности. Это значит, что в ближайшие годы ипотека вряд ли станет более доступной, что также ограничит спрос на рынке недвижимости.
В условиях высокой инфляции и, как следствие, высокой ключевой ставки, ни правительственные меры, ни снижение ставок не смогут сделать ипотеку столь же доступной, как в прошлом. Даже льготные программы взять становится сложнее — по ним растет первоначальный взнос, где-то до 50%. Немногие могут позволить себе накопить такую сумму быстро. Следовательно, девелоперы будут больше полагаться на удержание цены, чем на стимулирование спроса.
Выводы: чего ожидать на рынке недвижимости
С учётом всех вышеперечисленных факторов ожидать падения цен на жилье в ближайшие годы не приходится. Застройщики будут вынуждены балансировать между растущими затратами и сокращением предложения. Ожидается, что рынок в ближайшее время продолжит поддерживать текущий уровень цен, а локальные корректировки возможны только в отдельных случаях, таких как избыточное предложение на локальных рынках или вынужденные распродажи.
Так что для покупателей, которые рассчитывают на значительное удешевление жилья, реалистичнее ориентироваться на возможные индивидуальные скидки и выгодные условия от застройщиков на отдельные проекты. В то же время для тех, кто хочет приобрести жилье в долгосрочной перспективе, текущий рынок может оказаться стабилизирующим, но рост в отдельных сегментах, таких как курортная недвижимость, будет, что также нужно учитывать при принятии решений.