Блог

Риелторы в новостройках атавизм или необходимость

Недвижимость — ключевой социальный продукт, с которым сталкивается каждый житель страны. Улучшение жилищных условий — приоритетная цель для большинства граждан.

Стоит начать заниматься процессом ознакомления с рынком недвижимости чтобы прицениться или начать выбирать квартиру, как начинают происходить чудеса. Откуда ни возьмись появляются бесплатные помогатели, которые постоянно звонят на телефон с различными вопросами и предложениями помощи, в социальных сетях невозможно не натолкнуться на ролик про недвижимость, или на риелтора который рассказывает, почему важно купить квартиру. И не просто квартиру, а конкретный объект в конкретный срок.

Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624

Если вы никогда не покупали жилье или не пытались изучить рынок недвижимости, вы можете спросить, что здесь плохого. Давайте разберемся вместе.

Вот первый список вопросов, на которых я бы обратил внимание:

Откуда вообще в моем поле зрения взялись риелторы?
Я же никого ни о чем не просил. Зачем мне помощник?
Откуда у них мой номер телефона?
Чего они от меня все хотят?
Чем они полезны покупателю? И нужен ли риелтор вообще?
С чего они решили что компетентны в вопросе инвестиций в недвижимость?

Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Начнём с первого вопроса: кто такие риелторы и почему они повсюду

Риелторская деятельность в России существует с 1991 года, но до сих пор не регулируется законом. Попытки ввести контроль в этой сфере — безуспешны. Основные этапы и причины неудач следующие:

Попытка в 1996 году — была введена обязательная лицензия на риэлторскую деятельность и страхование ответственности. Однако в 2002 году от этого отказались из-за сложностей с бюрократией и коррупцией в лицензирующих органах.
Попытка в 2016 году — обсуждался законопроект в Общественной палате. Однако он был слаб с точки зрения определения риэлтора и его обязанностей. В тексте предлагалось ввести обязательные взносы (вступительные, ежегодные, страховые и компенсационные), что вызвало негативную реакцию у участников рынка. Это могло привести к уходу значительной части риэлторов с рынка.
Попытка в 2021 году — новый законопроект был лучше проработан и предполагал введение саморегулируемых организаций (СРО) по примеру строительной отрасли. В проекте прописаны требования к образованию, аттестации, страхованию ответственности и работе с государственной информацией. Предполагалось, что риэлторы будут встроены в систему профессиональных участников рынка по аналогии с нотариусами. Эксперты прогнозировали, что после принятия закона 50% риэлторов уйдут с рынка, так как многие не смогут соответствовать новым требованиям.

В социально значимых сферах — здравоохранении, образовании, внутренних органах — работают квалифицированные специалисты с профильным образованием и строгой юридической ответственностью. Однако на рынке недвижимости действует обратный принцип — риелтором может стать человек без опыта и образования. На 2025 год в России насчитывается около 500 000 риелторов.

С 2020 года новостройки стали их «клондайком». Льготная ипотека подогрела спрос населения на покупку недвижимости, застройщикам надо было больше продавать квартир, в результате чего и число риелторов взлетело. Сегодня любой, кто освоил азы общения, может продавать квартиры.

Давайте продолжим, что вообще риелтор предлагает покупателю?

Риелтор хочет навязать, что его задача — оказать вам бесплатную помощь в выборе новостройки. Но нужно понимать, что бесплатного ничего не бывает.

Важно: при этом ни за что риелторы не отвечают юридически. Зная это, возникает еще больше вопросов:

Кто сказал, что мне нужна такая помощь? Как человек умеющий снимать только красивые ролики и разговаривая на языке лозунгов сможет мне помочь?
Каким образом будет осуществляться эта помощь?
Насколько она квалифицированна?
Настолько ли она бесплатная? Люди же не работают бесплатно. Кто ему платит? Чьи интересы он представляет?

Зачастую риелторы рассказывают о несуществующих скидках и акциях, а также обещают такую же несуществующую доходность от инвестиций в недвижимость.

Большинство таких специалистов занимаются лишь поверхностной продажей, а их деятельность сводится к навязыванию стандартных объектов, зачастую с завышенными обещаниями о доходности.

Их главная компетенция – не анализ рынка и не юридическое сопровождение, ведь у них нет юридического образования, а умение убеждать. Они снимают красивые ролики, обещают баснословные доходы от инвестиций, но реальной экспертной информации не дают. Это инфоцыганство в чистом виде. Их цель – заработать денег на вашей покупке, получив комиссионное вознаграждение. Для этих целей они готовы на все.

Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Какой результат у этой помощи?

Покупка квартиры – это серьёзное решение, и важно понимать, что большая часть риелторов в новостройках не помогает, а просто зарабатывает на мне деньги.

Риелторы представляют не интересы клиента, а продавца (застройщика, собственника), так как получают комиссию от сделки. Это приводит к предвзятым рекомендациям: клиенту советуют не то, что ему действительно выгодно, а то, за что риелтор получит больше денег. Почему? Потому что договор у риелтора подписан с застройщиком.

Риелтор не получает фиксированную зарплату, а работает за процент от сделки. Это привлекает людей, которые хотят быстро заработать, даже если у них нет реальной компетенции.

Если риелтор допустит ошибку или введёт клиента в заблуждение, наказания, как правило, не последует. В отличие от юристов или финансовых консультантов, риелторская деятельность не требует профессиональной ответственности перед клиентом.

Многие блогеры и «инвестиционные гуру» называют себя риелторами или экспертами, хотя их цель — просто продавать объекты застройщиков и зарабатывать на комиссиях.

Крупные агентства недвижимости постоянно набирают новых риелторов, обещая им быстрые деньги и карьерный рост. Часто обучение в таких агентствах сводится к основам продаж, а не к глубоким знаниям рынка и юридическим аспектам.

Чем занимаются риелторы на самом деле?

Риелтор в России — это посредник на рынке недвижимости, который помогает проводить сделки купли-продажи, аренды и обмена недвижимости. На законодательном уровне понятие "риелтор" в России не закреплено.

При этом в России более 500 000 риелторов, и большинство работает с новостройками. Чем занимаются все эти люди непонятно.
Реальность такова:

Риелторская услуга агрессивно навязывается. Покупатель не понимает, зачем ему риелтор и какова ее ценность. Он соглашается на это только по той причине, что каждый хочет получить "бесплатную" помощь – фактически оплачивая комиссию через стоимость объекта.
Комиссия спрятана в цене. Покупатель не всегда понимает, что оплачивает услуги риелтора, даже если не просил.
Информацию можно найти самому. Все данные по новостройкам доступны в открытом доступе, сделки можно оформить без посредников.
Застройщикам важно продать любой ценой. Они платят агентам, не требуя от них экспертизы или ответственности.
Блогер в социальной сети или на видео хостинге делает обзор новостройки и заявляет: "Инвестируйте в эту квартиру, доход будет 20% в год". При этом он не указывает, что это рекламное видео, и не упоминает, что контент оплачен застройщиком. При этом ни застройщик ни блогер не гарантируют финансовой выгоды»
Рынок риелторских услуг перегрет и наполнен случайными людьми, которые не имеют ни образования, ни реального опыта в инвестициях. Это приводит к дезинформации, потере доверия и финансовым потерям клиентов. Поэтому рынок нуждается в реформе: сертификации, лицензировании и юридической ответственности риелторов.
Риелторы представляют не интересы покупателя, а застройщика, который платит им комиссию. В результате клиент не получает объективного совета, а становится объектом манипуляций.

Почему инфориелторы и блогеры — это плохо?

Отсутствие экспертности и профессионализма Большинство инфоблогеров, представляющих новостройки, не имеют никакого образования в области недвижимости. Они могут заявлять о высокой доходности инвестиций в конкретные проекты, обещать «огромную прибыль» и предсказывать рост цен на квартиры, но не имеют реальных знаний и компетенций для такой оценки. В результате, их рекомендации не основываются на объективных анализах, а на их личных интересах — заработке с продажи конкретных объектов. Это может привести покупателя к ошибочным инвестиционным решениям.
Мифы о быстром заработке Нередко блогеры риелторы используют эмоциональные приемы, чтобы создать у покупателя иллюзию быстрого заработка. Они часто подчёркивают, что покупка квартиры в новостройке — это лёгкий способ для вложения капитала с гарантированным доходом. Однако реальная ситуация такова, что цены на недвижимость могут колебаться, а сам процесс покупки требует внимательного подхода и анализа рынка, что не всегда под силу человеку без опыта.
Навязчивость маркетинга В стремлении продать как можно больше объектов, риелторы-блогеры активно продвигают объекты, которые могут быть не самым выгодным выбором для покупателя. Часто они получают большую комиссию за продвижение именно этих проектов, что заставляет их скрывать или преуменьшать недостатки объекта, чтобы убедить клиента в его выгодности. Это может привести к неприятным последствиям для покупателя, который окажется не в состоянии продать эту недвижимость по цене, которую обещал блогер.
Подмена информации Многие блогеры риелторы используют навязчивую рекламу, рекламируя новостройки, о которых они не имеют полного представления, основываясь лишь на маркетинговых материалах, предоставленных застройщиками. В таких ситуациях они часто делают акценты на завышенные прогнозы по росту стоимости недвижимости, игнорируя реальные риски и долгосрочные тенденции. Это подрывает доверие к риелторам как профессионалам, а не как маркетинговым посредникам.

Все это приводит к тому, что доверие к риелторам падает. Люди не понимают, зачем платить за услуги, которые им не нужны. Более того, риелторы еще и вредят, раскручивая мифы и предлагая покупателям неликвидные и неподходящие объекты.

Один из главных мифов, который активно продвигают риелторы и застройщики, звучит так: «Цена квартиры в новостройке выросла – значит, ваша недвижимость подорожала, и вы заработали».

На первый взгляд, это кажется логичным. Но на самом деле рост цен у застройщика не всегда означает рост реальной стоимости актива и его капитализацию. Цена от застройщика формируется с учетом его маркетинговых стратегий, субсидированных программ ипотеки и динамики спроса в моменте, но не всегда коррелирует с рыночной стоимостью недвижимости на вторичном рынке.

Как сделать рынок честным?

Людей, которые действительно понимают рынок, анализируют доходность инвестиций и дают профессиональные рекомендации, крайне мало. Большинство риелторов ориентированы на быстрые сделки и не углубляются в аналитику.

1. Введение обязательной маркировки видеоконтента

Что это значит?

Обязательная маркировка видеоконтента — это требование указывать статус автора (риелтор, эксперт рынка недвижимости, блогер и т.д.) и наличие договорных отношений при создании контента о продаже, аренде или инвестициях в недвижимость. Основная цель — исключить фейковую информацию и рекламу, вводящую граждан в заблуждение.

Как это будет работать?

Обязательная идентификация контента:

При создании видеоконтента о недвижимости (инвестиции, прогнозы, продажи, аренда) автор обязан указать свой статус — риелтор, эксперт рынка недвижимости или блогер.
Видеоконтент должен содержать пометку о том, является ли он рекламным или информационным материалом.
Если видеоконтент содержит рекламу объектов недвижимости, автор обязан указать, что это рекламный материал, и раскрыть данные о заказчике (застройщике, агентстве и т.д.).
Указывается, имеет ли автор договора на оказание риелторских услуг с собственником объекта, упомянутого в видео.

2. Классификация участников рынка недвижимости

Что это значит?

Классификация участников рынка недвижимости — это юридически закреплённое разделение всех специалистов, работающих на рынке недвижимости, на чёткие категории. Каждая категория будет иметь чёткие права, обязанности и полномочия. Основная цель — устранить путаницу в терминах и ролях участников рынка (риелторы, агенты, эксперты и т.д.), повысить прозрачность и ответственность каждого из них.

Эксперт рынка недвижимости — специалист с подтверждённой квалификацией, опытом и знаниями, признанный эеспертным сообществом, имеющий публикации в СМИ, и иной цифровой след.
Риелтор — специалист, оказывающий услуги по продаже, покупке, аренде недвижимости. Риелтор обязан иметь сертификат и быть включённым в реестр риелторов.
Агент по недвижимости — физическое лицо, которое работает от лица риелторского агентства и действует под контролем риелтора. Агент не имеет права самостоятельно заключать сделки с клиентами.
Брокер по недвижимости — специалист, который выступает в роли посредника в сложных инвестиционных сделках с коммерческой недвижимостью.
Юридический консультант по недвижимости — специалист, который проверяет "чистоту" объектов недвижимости и юридическую составляющую сделки (право собственности, аресты и т.д.).
Индивидуальный специалист по недвижимости — частный специалист, работающий без посредников и агентов. Такой специалист обязан пройти сертификацию и получить статус "Частного специалиста по недвижимости".

3. Законодательное регулирование публичного использования статуса "эксперта" рынка недвижимости

Что это значит?

Законодательное регулирование статуса "эксперт рынка недвижимости" — это запрет на использование этого статуса лицами, которые не имеют подтверждённой квалификации. Основная цель — исключить случаи, когда блогеры, инфлюенсеры и псевдоспециалисты вводят граждан в заблуждение, называя себя "экспертами", не имея при этом ни знаний, ни опыта.

4. Ответственность за распространение дезинформации

Что это значит?

Ответственность за распространение дезинформации — это введение мер ответственности для риелторов, агентств, застройщиков, блогеров и других участников рынка недвижимости за публикацию ложной, вводящей в заблуждение или неполной информации. Данная мера направлена на защиту потребителей от мошенничества, улучшение качества рекламы и повышение доверия к рынку недвижимости.

Дезинформация — это умышленное или неумышленное искажение фактов о недвижимости (ценах, юридическом статусе объекта, характеристиках объекта, возможностях доходности и т.д.).

Примеры видов дезинформации

Фейковые объявления — публикация объектов, которые не существуют, с целью привлечения внимания клиентов или создания ложного спроса.
Искажение характеристик объекта — ложная информация о метраже, цене, юридическом статусе (например, сокрытие ареста или обременения).
Завуалированная реклама — видеообзоры и посты в блогах без указания, что это реклама застройщика или агентства.
Обман относительно доходности — ложные заявления о "гарантированной доходности" при инвестициях в новостройки или другие объекты недвижимости.

Что изменится, если все это применить?

Число риелторов в новостройках сократится.
Покупатели будут выбирать без навязанных комиссий.
Доверие к рынку недвижимости возрастёт.
Риелторская деятельность станет профессиональной.

Вывод

Реформирование рынка снизит число некомпетентных агентов и повысит доверие к профессии. Покупатели получат доступ к реальным скидкам от застройщиков, а не к искусственно завышенным ценам. Сокращение цепочки посредников позволит снизить стоимость жилья, сделав его более доступным.

Более того, появление квалифицированных инвестиционных консультантов в сфере недвижимости поможет людям принимать осознанные решения, ориентированные не только на покупку, но и на долгосрочную выгоду. Рынок станет более цивилизованным, а профессия риелтора – уважаемой и необходимой, но уже в новом качестве.

Сегодня 90% сделок с новостройками можно провести без риелтора. Их роль свелась к посредническому маркетингу, а компетенции ограничены эмпатией и умением продавать. Если риелторов по новостройкам заменить агрегаторами с прямыми скидками от застройщиков, для покупателей ничего не изменится, кроме снижения стоимости.

Так нужен ли риелтор при покупке новостройки? Или пора признать, что это устаревший механизм, который нужно реформировать? Ответ очевиден. Сегодня риелтор по новостройкам – это скорее маркетинговый посредник, чем эксперт. Но будущее – за профессиональными советниками, которые действительно помогают клиентам, а не просто зарабатывают на их неосведомлённости. Пора менять правила игры.

Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.

Ткачев Евгений

2025-02-25 12:46 Личная позиция