Один из главных мифов, который активно продвигают риелторы и застройщики, звучит так:
"Цена квартиры в новостройке выросла – значит, ваша недвижимость подорожала, и вы заработали."
На первый взгляд, это кажется логичным. Но на самом деле рост цен у застройщика не всегда означает рост реальной стоимости актива и его капитализацию. Разберём, почему это так.
1. Цена застройщика ≠ Рыночная стоимость
Цена, которую устанавливает застройщик, – это не объективный показатель стоимости недвижимости, а инструмент маркетинга и продаж.
Застройщик может менять цены по разным причинам:
- Этап строительства. На старте продаж цена минимальная, к сдаче объекта – выше. Но это не значит, что квартира выросла в цене на вторичном рынке.
- Рыночная конъюнктура. Если спрос падает, застройщик может искусственно завышать цену, а затем делать скидки, создавая видимость "выгодных предложений".
- Стимулирование продаж. Иногда застройщик заявляет о росте цен, но при этом даёт большие скидки, рассрочки или субсидированные ипотеки.
Пример:
Застройщик заявляет, что цена выросла с 10 млн до 12 млн рублей. Но реальный покупатель с ипотекой по ставке 0,1% (субсидированной) в итоге платит те же 10 млн или даже меньше. Значит, рост цены искусственный.
2. Капитализация – это не рост цены, а рост ликвидности
Настоящий рост стоимости актива означает, что:
✔️ Объект можно реально продать по этой цене.
✔️ Есть реальный спрос на него на вторичном рынке.
✔️ Его цена растёт быстрее инфляции и среднерыночных показателей.
Но если застройщик поднял цену, это не означает, что на вторичном рынке объект можно продать дороже.
Пример:
В 2021 году застройщик продавал квартиры за 8 млн руб. К 2023 году цена выросла до 12 млн.
Но когда инвестор пытается продать свою квартиру, покупатели не готовы платить более 9-10 млн. Почему? Потому что на рынке есть аналогичные новостройки от застройщика с выгодными условиями (ипотека, акции), а покупатель всегда выбирает более удобный вариант.
То есть, реальная капитализация объекта не происходит, а рост цены у застройщика не даёт владельцу возможности продать его дороже.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
3. Ложный рост цен из-за субсидированной ипотеки
С 2020 года на рынке активно используется механизм субсидированной ипотеки, когда застройщик искусственно завышает цену, чтобы компенсировать снижение процентной ставки.
Как это работает?
- Первоначальная цена квартиры – 10 млн рублей.
- Застройщик "повышает" цену до 12 млн рублей, предлагая ипотеку под 0,1%.
- Покупатель берет ипотеку и платит те же 10 млн, но за счёт других условий.
Для инвестора это ловушка:
- Он видит "рост цен", но не понимает, что это искусственное завышение.
- Когда он попробует продать объект на вторичке, покупатели не будут готовы платить столько же, ведь там нет субсидированной ипотеки.
В итоге, даже если формально цена у застройщика выросла, капитализация актива не изменилась.
4. Вторичный рынок живёт по своим правилам
На вторичном рынке совсем другие механизмы ценообразования.
- Важны ликвидность объекта, спрос, конкуренция.
- Вторичка конкурирует с новостройками, а у новостроек часто более выгодные условия покупки.
- Покупатели вторички не получают льготную ипотеку, субсидии, рассрочки.
Если в ЖК остались квартиры от застройщика, то инвестор вынужден продавать дешевле, иначе конкуренция будет работать против него.
Пример:
Человек купил квартиру в строящемся ЖК за 9 млн. К моменту сдачи застройщик продаёт последние квартиры по 12 млн.
Но инвестор не может продать её за 12 млн, потому что:
- У застройщика остались варианты с выгодной ипотекой.
- На вторичке нет программ господдержки.
- Покупатели предпочитают купить новостройку с отделкой и гарантиями.
В итоге, реальная рыночная стоимость квартиры оказывается ниже заявленной застройщиком.
Вывод
Когда риелтор говорит вам, что цена у застройщика выросла, это не значит, что ваш актив подорожал.
📌 Цена застройщика – это маркетинг, а не показатель реальной стоимости.
📌 Рост цены у застройщика не означает рост капитализации объекта.
📌 Искусственное завышение цен из-за субсидированной ипотеки делает актив менее ликвидным.
📌 Вторичный рынок подчиняется другим законам – важны ликвидность, спрос и конкуренция.
Инвестору важно ориентироваться не на рекламные заявления риелторов и застройщиков, а на реальный анализ рынка. Если ваша цель – заработать, а не просто "купить квадратные метры", нужно понимать, какие объекты действительно капитализируются, а какие — лишь создают иллюзию роста стоимости.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.