Недавно президент России Владимир Путин заявил, что практика взимания банками дополнительных комиссий по ипотечным кредитам, в том числе в рамках льготных программ, недопустима.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?
У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Центральный банк России поддержал эту позицию, а крупнейшие банки – Сбер и ВТБ – уже объявили об отмене комиссий по субсидируемой ипотеке.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
Комиссии: скрытая нагрузка на покупателя
Формально комиссии по льготной ипотеке взимались с застройщиков. Фактически – перекладывались на покупателей, прежде всего – на семьи, улучшающие жилищные условия с помощью семейной ипотеки. В течение 2023–2024 годов крупные банки стали системно использовать этот инструмент. Комиссия составляла в среднем от 5 до 10% от стоимости объекта, добавляясь к базовой цене договора долевого участия. В итоге жилье, приобретенное по госпрограмме, становилось дороже.
При этом проблема была и в непрозрачности схемы: покупатель зачастую не понимал, что переплачивает. Вдобавок госбюджет уже субсидировал банку существенную часть дохода — по действующей формуле, например, при ставке семейной ипотеки в 6%, а ключевой — 21%, банк получал до 24% по выданному кредиту. Поскольку разницу между ставкой, которую платят граждане при покупке квартиры, и ключевой (сейчас составляет 21%) + 3 процентных пункта (п. п.) банкам компенсирует федеральный бюджет.
Для сравнения: рыночная ставка по ипотеке сейчас составляет примерно 27%, что всего на 3 п. п. ниже.
Следовательно, говорить о полной нерентабельности программ, на которую уже успели пожаловаться банки, некорректно.
Вдобавок банковский сектор России показывает стабильно высокую и даже не первый год рекордную прибыль. Да, льготная ипотека не дает сверхдоходов, но и не несет прямых убытков. Это норма для любой социальной программы, где банк выступает не только как коммерческая организация, но и как инфраструктурный партнер государства.
При этом проблема была и в непрозрачности схемы: покупатель зачастую не понимал, что переплачивает. Вдобавок госбюджет уже субсидировал банку существенную часть дохода — по действующей формуле, например, при ставке семейной ипотеки в 6%, а ключевой — 21%, банк получал до 24% по выданному кредиту. Поскольку разницу между ставкой, которую платят граждане при покупке квартиры, и ключевой (сейчас составляет 21%) + 3 процентных пункта (п. п.) банкам компенсирует федеральный бюджет.
Для сравнения: рыночная ставка по ипотеке сейчас составляет примерно 27%, что всего на 3 п. п. ниже.
Следовательно, говорить о полной нерентабельности программ, на которую уже успели пожаловаться банки, некорректно.
Вдобавок банковский сектор России показывает стабильно высокую и даже не первый год рекордную прибыль. Да, льготная ипотека не дает сверхдоходов, но и не несет прямых убытков. Это норма для любой социальной программы, где банк выступает не только как коммерческая организация, но и как инфраструктурный партнер государства.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Что будет с рынком после отмены комиссий
Резкого сокращения выдачи ипотеки не произойдет, если банки не начнут искусственно ужесточать требования к заемщикам. Если же этого не произойдёт, то объём выдачи ипотеки, скорее всего, останется на том же уровне
Программа останется экономически приемлемой, особенно с учетом бюджетных трансфертов. Возможны следующие эффекты:
Программа останется экономически приемлемой, особенно с учетом бюджетных трансфертов. Возможны следующие эффекты:
- Снижение ценовой нагрузки на заемщиков.
- Рост прозрачности сделок.
- Выравнивание условий конкуренции. Если запрет на комиссии не будет носить универсальный характер, возможна деформация конкурентной среды. Поэтому крайне важно, чтобы правовое закрепление запрета распространилось на весь рынок.
Почему это решение — логичное и своевременное
Комиссии подрывали саму суть государственной поддержки. Госпрограмма превращалась в механизм косвенного субсидирования банков и застройщиков. А должна была быть инструментом поддержки семей. В результате:
Решение ЦБ и президента — устранить такие практики — закономерно.
Ни один банк не должен рассчитывать на сверхприбыль, предоставляя продукт в рамках государственной социальной политики. Если комиссия делает жилье для семьи дороже, она недопустима по определению, тем более учитывая то, что сегодня основной покупатель недвижимости – это семья, которой необходимо улучшить жилищные условия. Не только с правовой, но и с этической точки зрения. Поэтому решение об отмене комиссий было вопросом времени – и это, безусловно, шаг в правильном направлении.
- Заемщики сталкивались с дополнительной финансовой нагрузкой, о которой не знали заранее.
- Цены на недвижимость искусственно росли — и этот рост был непрозрачным.
- Эффективность бюджетных расходов падала: государство дотировало продукт, но не контролировало его структуру.
Решение ЦБ и президента — устранить такие практики — закономерно.
Ни один банк не должен рассчитывать на сверхприбыль, предоставляя продукт в рамках государственной социальной политики. Если комиссия делает жилье для семьи дороже, она недопустима по определению, тем более учитывая то, что сегодня основной покупатель недвижимости – это семья, которой необходимо улучшить жилищные условия. Не только с правовой, но и с этической точки зрения. Поэтому решение об отмене комиссий было вопросом времени – и это, безусловно, шаг в правильном направлении.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.