С 1 января 2025 года российская ипотека кардинально меняется: Центробанк вводит новый стандарт, который запрещает популярные схемы с аккредитивами, субсидированными ставками и кешбэком. Мы разобрали, как эти изменения ударят по застройщикам, банкам и, главное, по кошелькам потенциальных покупателей
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Эксперт. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Подробнее об эксперте
Три главных пункта
- Ипотечные схемы под запретом: субсидированные ставки, кешбэк и аккредитивы уходят в прошлое.
- Что ждет рынок: возможное падение спроса на 20–30% в первые месяцы.
- Как изменится подход: застройщики и банки начнут искать новые легальные схемы стимулирования спроса.
Что именно запрещает стандарт?
Новый стандарт ипотечного кредитования, разработанный Центробанком, вводит жесткие ограничения на популярные маркетинговые приемы банков и застройщиков:
Новый стандарт ипотечного кредитования, разработанный Центробанком, вводит жесткие ограничения на популярные маркетинговые приемы банков и застройщиков:
- Ипотека с субсидированной ставкой: Банки больше не смогут предлагать сниженные ставки за счет компенсации от застройщика, что приводило к завышению стоимости жилья на 20–30%. Эта схема создавала риск, когда покупатель переплачивал за квартиру, а при продаже сталкивался с трудностями из-за ее реальной низкой стоимости.
- Ипотека с кешбэком: Возврат части первоначального взноса теперь под запретом. Эта схема, популярная в последние годы, скрывала риски для заемщика, который мог недооценить свои финансовые возможности.
- Аккредитивы вместо эскроу: Средства, размещенные на аккредитивах, не застрахованы. Теперь единственным легальным инструментом останутся эскроу-счета, обеспечивающие защиту денег дольщиков.
Контакты эксперта:
telegram t.me/tkachewexpert2
WhatsApp wa.me/+79649069057
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Как это повлияет на рынок жилья?
- Спрос снизится: Мы можем увидеть падение интереса к ипотеке на первичном рынке на 20–30% в первые месяцы действия стандарта. Уже сейчас высокие ставки ограничивают доступность жилья для большинства россиян, а с исчезновением привлекательных схем это станет еще заметнее. Спрос на ипотеки на первичном рынке будут обеспечивать те, кто попадает под льготные программы ипотеки или граждане, которым не хватает небольшой суммы на покупку за наличные и они планируют закрыть займ быстро.
- Застройщики теряют стимулы: Компании, особенно без значительных резервов на эскроу-счетах, столкнутся с проблемой снижения продаж. Чтобы остаться на плаву, они будут вынуждены искать новые инструменты стимулирования или даже снижать цены. Значительные изменения не коснутся или коснутся в меньшей степени проекты, которые были спланированы с учетом КРТ, в привлекательной локации и с конкретной ценностью для покупателей.
- Банки станут строже: Одобряемость заявок по ипотеке сократится, особенно для заемщиков с нестабильным финансовым положением.
Что предложат взамен?
Несмотря на запреты, рынок не остановится. Застройщики и банки уже разрабатывают новые схемы, которые позволят стимулировать спрос без нарушения стандарта. Среди возможных вариантов:
Однако если подобные схемы окажутся слишком рискованными, ЦБ может ужесточить регулирование и их.
Несмотря на запреты, рынок не остановится. Застройщики и банки уже разрабатывают новые схемы, которые позволят стимулировать спрос без нарушения стандарта. Среди возможных вариантов:
- Кредиты без первого взноса через аренду: например, аренда квартиры с зачетом платежей в счет будущего выкупа.
- Скидки на дополнительные услуги: отделка, парковочные места, кладовые вместо прямой финансовой выгоды.
- Комбинированные программы: trade-in, рассрочка и скидки на первоначальный взнос могут стать основными инструментами продаж.
Однако если подобные схемы окажутся слишком рискованными, ЦБ может ужесточить регулирование и их.
Чего ждать покупателям?
Для заемщиков 2025 год начнется с более прозрачных, но менее гибких условий покупки жилья. Привлекательные рекламные предложения от застройщиков уйдут в прошлое, и выбрать подходящую ипотеку станет сложнее.
Чтобы подготовиться:
Для заемщиков 2025 год начнется с более прозрачных, но менее гибких условий покупки жилья. Привлекательные рекламные предложения от застройщиков уйдут в прошлое, и выбрать подходящую ипотеку станет сложнее.
Чтобы подготовиться:
- Изучайте рынок: сравнивайте условия банков и обращайте внимание на акции застройщиков, которые все еще могут включать дополнительные бонусы.
- Просчитывайте долгосрочные расходы: избегайте решений, которые выглядят выгодными только на первый взгляд. Консультируйтесь с экспертами, если не уверены в выборе. Консультация обойдется вам дешевле, чем дальнейшая попытка продать неликвидное жилье, рефинансировать неудачную ипотеку и так далее.
- Рассмотрите вторичный рынок для покупки за наличные: его стоимость может оказаться конкурентной на фоне ограничений на первичном рынке.
Какой итог?
Новый ипотечный стандарт — попытка Центробанка стабилизировать рынок, защитить заемщиков и минимизировать риски. Однако он не решает главную проблему — высокие ставки и низкую доступность жилья для большинства россиян. Период адаптации будет болезненным, но, возможно, приведет к более ответственному и прозрачному рынку. Вопрос лишь в том, как быстро смогут перестроиться банки, застройщики и покупатели.
Новый ипотечный стандарт — попытка Центробанка стабилизировать рынок, защитить заемщиков и минимизировать риски. Однако он не решает главную проблему — высокие ставки и низкую доступность жилья для большинства россиян. Период адаптации будет болезненным, но, возможно, приведет к более ответственному и прозрачному рынку. Вопрос лишь в том, как быстро смогут перестроиться банки, застройщики и покупатели.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.