Блог

Рынок ИЖС в 2025 году: рост цен, влияние эскроу и курортная недвижимость

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) остается важным сегментом рынка недвижимости, особенно для частных инвесторов, которые рассматривают загородные дома как способ сохранить капитал или заработать на перепродаже.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Однако 2025 год принесет ряд новых вызовов, которые повлияют как на стоимость строительства, так и на спрос. Главные факторы — рост цен на стройматериалы и рабочую силу, введение механизма эскроу-счетов и инфраструктурные ограничения, сдерживающие развитие малоэтажных поселков.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Цены на строительство: почему они продолжают расти

В 2024 году стоимость строительства частных домов уже увеличилась на 15–25% в зависимости от технологии и региона. В 2025 году тенденция к удорожанию сохранится по следующим причинам:

  1. Введение эскроу-счетов для ИЖС. С 1 марта подрядчики, работающие по договору подряда, обязаны использовать механизм эскроу. Это означает, что деньги заказчика будут храниться в банке до завершения строительства, а подрядчикам придется привлекать кредитное финансирование. Учитывая текущие процентные ставки, это приведет к дополнительным расходам, которые лягут на конечного покупателя.
  2. Дефицит рабочей силы. В 2024 году зарплаты строителей выросли в среднем на 15–25%, особенно в южных регионах, где активно развивается малоэтажное строительство. В 2025 году эта тенденция продолжится: конкуренция между девелоперами и частными подрядчиками за квалифицированных специалистов остается высокой.
  3. Рост цен на стройматериалы. По итогам 2024 года стоимость строительных материалов выросла на 8–30%, причем наибольший рост зафиксирован в сегменте деревянных домокомплектов и металлоконструкций. В 2025 году ожидается дальнейшее повышение цен на материалы, особенно на импортные инженерные системы, которые продолжают дорожать из-за логистических сложностей.
  4. Изменения в налогообложении. С 1 января подрядчики на УСН и ИП обязаны платить НДС, что автоматически увеличивает стоимость подрядных работ на 10–15%.
  5. Логистические издержки. Доставка строительных материалов продолжает дорожать. В удаленных регионах рост цен на транспортировку достигает 30%, что напрямую отражается на конечной стоимости строительства.

Таким образом, уже к середине 2025 года средняя стоимость строительства частного дома может увеличиться еще на 15–20%, что сделает рынок менее доступным для конечных покупателей.

Почему бум на рынке ИЖС маловероятен

Несмотря на устойчивый спрос на загородное жилье, инфраструктурные ограничения сдерживают массовый рост сектора.

Во-первых, проблемы с транспортной доступностью. В большинстве регионов России новые поселки строятся вдали от крупных городов, и без развитой дорожной сети, общественного транспорта и удобной логистики спрос остается ограниченным.

Во-вторых, недостаток инженерной инфраструктуры. Многие проекты загородных поселков страдают от отсутствия централизованных коммуникаций: электричества, водоснабжения и канализации. Подключение этих систем требует значительных затрат, что дополнительно увеличивает стоимость строительства.

В-третьих, ипотечные ограничения. В 2024 году ключевая ставка поднялась до 21% и была сохранена на таком уровне на последнем заседании Банка России 14 февраля, что сделало ипотечные кредиты менее доступными. По данным «Дом.РФ», общий объем ипотечных кредитов на ИЖС вырос на 15%, но количество новых сделок снизилось на 13%.

Это говорит о том, что строительство стало дороже, а круг потенциальных покупателей — уже. Потому что теперь в ипотеку в основном дом берут люди, которые попадают под условие льготных программ. Иначе обслуживание кредита становится слишком дорогим.

Все эти факторы в совокупности не позволят рынку ИЖС пережить бурный рост, хотя интерес к нему сохранится.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Курортная недвижимость: инвестиционный потенциал и ограничения

Одним из наиболее перспективных направлений остается строительство загородных домов в курортных регионах, таких как Краснодарский край и Крым. В отличие от обычного ИЖС, здесь спрос поддерживается не только локальными покупателями, но и инвесторами, рассматривающими покупку как источник пассивного дохода от аренды.

Сегмент курортной недвижимости продолжит расти, но без резких скачков. Это связано с несколькими причинами:

  1. Высокая стоимость входа. Средняя цена дома в курортных регионах уже превышает 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: в центральной России этот показатель составляет 100–150 тыс. рублей.
  2. Необходимость развитой инфраструктуры. Загородные поселки в курортных районах должны не только обеспечивать жильем, но и предлагать удобства: магазины, кафе, доступ к пляжам, спортивные и медицинские центры. Эти проекты требуют времени и инвестиций, что замедляет их развитие.
  3. Ограничения на краткосрочную аренду. В ряде регионов обсуждаются новые меры регулирования рынка аренды, которые могут усложнить сдачу загородных домов в посуточную аренду.

Тем не менее, интерес к курортной недвижимости сохраняется, особенно в Сочи, Анапе, Геленджике и Ялте. Здесь высока ликвидность, а возможность совмещения личного использования и сдачи в аренду делает такие объекты привлекательными для инвесторов.

Выводы: что ждать инвесторам?

  1. Цены на строительство продолжат расти. Удорожание стройматериалов, эскроу-счета и дефицит рабочей силы приведут к росту стоимости ИЖС на 15–25% в течение 2025 года.
  2. Массового бума не будет. Инфраструктурные ограничения и дорогая ипотека не позволят рынку ИЖС расти быстрыми темпами.
  3. Курортная недвижимость останется востребованной. Но рост спроса будет постепенным, так как стоимость входа в сегмент высока, а развитие поселков требует времени.
  4. Что делать инвесторам?

  • Выбирать объекты с готовой инфраструктурой, а не рассчитывать на перспективное развитие района.
  • Оценивать ликвидность загородных домов с точки зрения не только проживания, но и возможной сдачи в аренду.
  • Следить за налоговыми изменениями, которые могут повлиять на конечную стоимость проекта.

В 2025 году ИЖС остается интересной нишей для инвестиций, но требует осторожного подхода к выбору локации и подрядчиков. Инвесторы, которые смогут учесть все факторы — от инфраструктуры до налоговой нагрузки, — получат наибольшую выгоду в этом непростом, но перспективном сегменте рынка недвижимости.

Если вы хотите подобрать себе такой объект, обращайтесь за консультацией.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-02-25 12:12 Для инвестора