Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) остается важным сегментом рынка недвижимости, особенно для частных инвесторов, которые рассматривают загородные дома как способ сохранить капитал или заработать на перепродаже.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?
У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Однако 2025 год принесет ряд новых вызовов, которые повлияют как на стоимость строительства, так и на спрос. Главные факторы — рост цен на стройматериалы и рабочую силу, введение механизма эскроу-счетов и инфраструктурные ограничения, сдерживающие развитие малоэтажных поселков.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
Цены на строительство: почему они продолжают расти
В 2024 году стоимость строительства частных домов уже увеличилась на 15–25% в зависимости от технологии и региона. В 2025 году тенденция к удорожанию сохранится по следующим причинам:
Таким образом, уже к середине 2025 года средняя стоимость строительства частного дома может увеличиться еще на 15–20%, что сделает рынок менее доступным для конечных покупателей.
- Введение эскроу-счетов для ИЖС. С 1 марта подрядчики, работающие по договору подряда, обязаны использовать механизм эскроу. Это означает, что деньги заказчика будут храниться в банке до завершения строительства, а подрядчикам придется привлекать кредитное финансирование. Учитывая текущие процентные ставки, это приведет к дополнительным расходам, которые лягут на конечного покупателя.
- Дефицит рабочей силы. В 2024 году зарплаты строителей выросли в среднем на 15–25%, особенно в южных регионах, где активно развивается малоэтажное строительство. В 2025 году эта тенденция продолжится: конкуренция между девелоперами и частными подрядчиками за квалифицированных специалистов остается высокой.
- Рост цен на стройматериалы. По итогам 2024 года стоимость строительных материалов выросла на 8–30%, причем наибольший рост зафиксирован в сегменте деревянных домокомплектов и металлоконструкций. В 2025 году ожидается дальнейшее повышение цен на материалы, особенно на импортные инженерные системы, которые продолжают дорожать из-за логистических сложностей.
- Изменения в налогообложении. С 1 января подрядчики на УСН и ИП обязаны платить НДС, что автоматически увеличивает стоимость подрядных работ на 10–15%.
- Логистические издержки. Доставка строительных материалов продолжает дорожать. В удаленных регионах рост цен на транспортировку достигает 30%, что напрямую отражается на конечной стоимости строительства.
Таким образом, уже к середине 2025 года средняя стоимость строительства частного дома может увеличиться еще на 15–20%, что сделает рынок менее доступным для конечных покупателей.
Почему бум на рынке ИЖС маловероятен
Несмотря на устойчивый спрос на загородное жилье, инфраструктурные ограничения сдерживают массовый рост сектора.
Во-первых, проблемы с транспортной доступностью. В большинстве регионов России новые поселки строятся вдали от крупных городов, и без развитой дорожной сети, общественного транспорта и удобной логистики спрос остается ограниченным.
Во-вторых, недостаток инженерной инфраструктуры. Многие проекты загородных поселков страдают от отсутствия централизованных коммуникаций: электричества, водоснабжения и канализации. Подключение этих систем требует значительных затрат, что дополнительно увеличивает стоимость строительства.
В-третьих, ипотечные ограничения. В 2024 году ключевая ставка поднялась до 21% и была сохранена на таком уровне на последнем заседании Банка России 14 февраля, что сделало ипотечные кредиты менее доступными. По данным «Дом.РФ», общий объем ипотечных кредитов на ИЖС вырос на 15%, но количество новых сделок снизилось на 13%.
Это говорит о том, что строительство стало дороже, а круг потенциальных покупателей — уже. Потому что теперь в ипотеку в основном дом берут люди, которые попадают под условие льготных программ. Иначе обслуживание кредита становится слишком дорогим.
Все эти факторы в совокупности не позволят рынку ИЖС пережить бурный рост, хотя интерес к нему сохранится.
Во-первых, проблемы с транспортной доступностью. В большинстве регионов России новые поселки строятся вдали от крупных городов, и без развитой дорожной сети, общественного транспорта и удобной логистики спрос остается ограниченным.
Во-вторых, недостаток инженерной инфраструктуры. Многие проекты загородных поселков страдают от отсутствия централизованных коммуникаций: электричества, водоснабжения и канализации. Подключение этих систем требует значительных затрат, что дополнительно увеличивает стоимость строительства.
В-третьих, ипотечные ограничения. В 2024 году ключевая ставка поднялась до 21% и была сохранена на таком уровне на последнем заседании Банка России 14 февраля, что сделало ипотечные кредиты менее доступными. По данным «Дом.РФ», общий объем ипотечных кредитов на ИЖС вырос на 15%, но количество новых сделок снизилось на 13%.
Это говорит о том, что строительство стало дороже, а круг потенциальных покупателей — уже. Потому что теперь в ипотеку в основном дом берут люди, которые попадают под условие льготных программ. Иначе обслуживание кредита становится слишком дорогим.
Все эти факторы в совокупности не позволят рынку ИЖС пережить бурный рост, хотя интерес к нему сохранится.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Курортная недвижимость: инвестиционный потенциал и ограничения
Одним из наиболее перспективных направлений остается строительство загородных домов в курортных регионах, таких как Краснодарский край и Крым. В отличие от обычного ИЖС, здесь спрос поддерживается не только локальными покупателями, но и инвесторами, рассматривающими покупку как источник пассивного дохода от аренды.
Сегмент курортной недвижимости продолжит расти, но без резких скачков. Это связано с несколькими причинами:
Тем не менее, интерес к курортной недвижимости сохраняется, особенно в Сочи, Анапе, Геленджике и Ялте. Здесь высока ликвидность, а возможность совмещения личного использования и сдачи в аренду делает такие объекты привлекательными для инвесторов.
Сегмент курортной недвижимости продолжит расти, но без резких скачков. Это связано с несколькими причинами:
- Высокая стоимость входа. Средняя цена дома в курортных регионах уже превышает 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: в центральной России этот показатель составляет 100–150 тыс. рублей.
- Необходимость развитой инфраструктуры. Загородные поселки в курортных районах должны не только обеспечивать жильем, но и предлагать удобства: магазины, кафе, доступ к пляжам, спортивные и медицинские центры. Эти проекты требуют времени и инвестиций, что замедляет их развитие.
- Ограничения на краткосрочную аренду. В ряде регионов обсуждаются новые меры регулирования рынка аренды, которые могут усложнить сдачу загородных домов в посуточную аренду.
Тем не менее, интерес к курортной недвижимости сохраняется, особенно в Сочи, Анапе, Геленджике и Ялте. Здесь высока ликвидность, а возможность совмещения личного использования и сдачи в аренду делает такие объекты привлекательными для инвесторов.
Выводы: что ждать инвесторам?
- Цены на строительство продолжат расти. Удорожание стройматериалов, эскроу-счета и дефицит рабочей силы приведут к росту стоимости ИЖС на 15–25% в течение 2025 года.
- Массового бума не будет. Инфраструктурные ограничения и дорогая ипотека не позволят рынку ИЖС расти быстрыми темпами.
- Курортная недвижимость останется востребованной. Но рост спроса будет постепенным, так как стоимость входа в сегмент высока, а развитие поселков требует времени.
- Что делать инвесторам?
- Выбирать объекты с готовой инфраструктурой, а не рассчитывать на перспективное развитие района.
- Оценивать ликвидность загородных домов с точки зрения не только проживания, но и возможной сдачи в аренду.
- Следить за налоговыми изменениями, которые могут повлиять на конечную стоимость проекта.
В 2025 году ИЖС остается интересной нишей для инвестиций, но требует осторожного подхода к выбору локации и подрядчиков. Инвесторы, которые смогут учесть все факторы — от инфраструктуры до налоговой нагрузки, — получат наибольшую выгоду в этом непростом, но перспективном сегменте рынка недвижимости.
Если вы хотите подобрать себе такой объект, обращайтесь за консультацией.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.