Давление на рынок недвижимости сегодня достигло пиковых значений: цены стабильно растут, ипотека едва доступна даже с господдержкой, а перспективы покупать квартиры уже не как дом, а как наследственную ношу. Однако помимо очевидного снижения доступности жилья, рынок демонстрирует ряд парадоксов: высокие цены не останавливают строительство, а разрыв между новостройками и вторичкой достигает 55%. Почему так происходит и что ждет покупателей в ближайшие годы. Давайте разберемся в ключевых вопросах и трендах рынка вместе.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Эксперт. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Подробнее об эксперте
Рост строительства на фоне снижения спроса
Невзирая на сокращение выдачи ипотеки и уже почти двухкратное увеличение платежей по кредитам, объемы строительства выросли на 13% по сравнению с прошлым годом, следует из данных Минстроя. Это инерционный процесс: проекты запускаются за 1–2 года до фактического строительства. Однако важно понимать, что девелоперы ориентированы на будущее восстановление спроса, связанное с адресными ипотечными программами. Большая часть жилья возводится в рамках крупных КРТ-проектов с площадью застройки от 50 до 170 га, которые невозможно заморозить на полпути.
Несмотря на рост объемов, спрос ограничен. По данным ДОМ.РФ, выдача ипотеки снизилась на 66% только за сентябрь. Причина — высокие ставки и изменение банковских условий, таких как увеличение первоначального взноса до 50%.
Одним из ключевых факторов, поддерживающих объемы строительства, остаются ожидания девелоперов, что новые программы льготной ипотеки вернут покупателей. Однако эта стратегия не лишена риска: чем дольше рынок остается в условиях ограниченного спроса, тем выше вероятность "затоваривания". Примечательно, что даже с учетом льготных программ сегодня доля распроданного жилья на стадии строительства составляет лишь 35%, тогда как на готовое жилье — 83%.
Невзирая на сокращение выдачи ипотеки и уже почти двухкратное увеличение платежей по кредитам, объемы строительства выросли на 13% по сравнению с прошлым годом, следует из данных Минстроя. Это инерционный процесс: проекты запускаются за 1–2 года до фактического строительства. Однако важно понимать, что девелоперы ориентированы на будущее восстановление спроса, связанное с адресными ипотечными программами. Большая часть жилья возводится в рамках крупных КРТ-проектов с площадью застройки от 50 до 170 га, которые невозможно заморозить на полпути.
Несмотря на рост объемов, спрос ограничен. По данным ДОМ.РФ, выдача ипотеки снизилась на 66% только за сентябрь. Причина — высокие ставки и изменение банковских условий, таких как увеличение первоначального взноса до 50%.
Одним из ключевых факторов, поддерживающих объемы строительства, остаются ожидания девелоперов, что новые программы льготной ипотеки вернут покупателей. Однако эта стратегия не лишена риска: чем дольше рынок остается в условиях ограниченного спроса, тем выше вероятность "затоваривания". Примечательно, что даже с учетом льготных программ сегодня доля распроданного жилья на стадии строительства составляет лишь 35%, тогда как на готовое жилье — 83%.
Контакты эксперта:
telegram t.me/tkachewexpert2
WhatsApp wa.me/+79649069057
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Доступность жилья: мифы и реальность
Семейная, дальневосточная, IT-ипотека и другие программы субсидирования позволяют некоторым категориям граждан снизить финансовую нагрузку. Но даже при этом медианный доход семьи позволяет приобрести только 25,8 кв. м. Для большинства россиян это буквально "жилье минимальных стандартов".
Решения о свертывании льготной ипотеки, принятое осенью 2024 года, связано с разгоняющимся ростом цен: новостройки за последние 4 года подорожали почти на 96%, тогда как вторичка выросла "лишь" на 60%. Что говорить о ценах на Юге России, где только в Краснодаре с 2020 по 2024 год цены на новостройки выросли более чем в два раза, в Анапе — на 458.73%, в Новороссийске — на 260%. Если говорит в цифрах, то, например, в 2020 году в Краснодаре квадратный метр в новостройке комфорт-класса стоил 60–62 тысячи за квадрат, сейчас это значение близко к 140 тысячам. В Ростове-на-Дону рост цен за аналогичный период показал схожую динамику.
Государственная поддержка в итоге стимулировала не только спрос, но и инвестиционную активность, что увеличило стоимость квадратного метра и снизило доступность жилья для обычных семей.
Семейная, дальневосточная, IT-ипотека и другие программы субсидирования позволяют некоторым категориям граждан снизить финансовую нагрузку. Но даже при этом медианный доход семьи позволяет приобрести только 25,8 кв. м. Для большинства россиян это буквально "жилье минимальных стандартов".
Решения о свертывании льготной ипотеки, принятое осенью 2024 года, связано с разгоняющимся ростом цен: новостройки за последние 4 года подорожали почти на 96%, тогда как вторичка выросла "лишь" на 60%. Что говорить о ценах на Юге России, где только в Краснодаре с 2020 по 2024 год цены на новостройки выросли более чем в два раза, в Анапе — на 458.73%, в Новороссийске — на 260%. Если говорит в цифрах, то, например, в 2020 году в Краснодаре квадратный метр в новостройке комфорт-класса стоил 60–62 тысячи за квадрат, сейчас это значение близко к 140 тысячам. В Ростове-на-Дону рост цен за аналогичный период показал схожую динамику.
Государственная поддержка в итоге стимулировала не только спрос, но и инвестиционную активность, что увеличило стоимость квадратного метра и снизило доступность жилья для обычных семей.
Нераспроданность жилья: катастрофа или нормальный процесс?
Проблема нераспроданных квартир остается на слуху в 2025 году, и в СМИ часто появляются заголовки о катастрофических уровнях нераспроданности жилья, которые якобы достигают 80%. Однако это скорее громкие заголовки, чем объективная реальность. По нашим данным и данным застройщиков, с которыми мы работаем, доля нераспроданных объектов на юге России в готовых проектах составляет всего 2–3%, что вполне укладывается в норму.
В то же время, на стадии строительства ситуация выглядит хуже, и процент нераспроданных квартир растет. Это связано с замедлением темпов продаж и переноса сроков сдачи объектов на 2025 год.
Отметим, что многие проекты, сроки сдачи которых перенесены, находятся на высокой степени готовности. Это означает, что они будут достроены и сданы в эксплуатацию. В отличие от периода прошлых лет, когда застройщики стремились продавать готовые квартиры как можно быстрее, в нынешних условиях многие девелоперы не спешат с реализацией жилья, чтобы не нести дополнительные расходы. В результате застройщики предлагают покупателям гибкие схемы рассрочки, что помогает поддерживать спрос. Например 30% вносится после регистрации ДДУ, далее идут символические платежи в размере 100 000 ежемесячно, а перед вводом в эксплуатацию покупателю остаток суммы предложат оформить в ипотеку. В этой схеме застройщик надеются что к 2026 году ключевая ставка снизится, и покупатель подойдет под новую льготную категорию граждан, которые смогут использовать ипотеку с господдержкой.
Проблема нераспроданных квартир остается на слуху в 2025 году, и в СМИ часто появляются заголовки о катастрофических уровнях нераспроданности жилья, которые якобы достигают 80%. Однако это скорее громкие заголовки, чем объективная реальность. По нашим данным и данным застройщиков, с которыми мы работаем, доля нераспроданных объектов на юге России в готовых проектах составляет всего 2–3%, что вполне укладывается в норму.
В то же время, на стадии строительства ситуация выглядит хуже, и процент нераспроданных квартир растет. Это связано с замедлением темпов продаж и переноса сроков сдачи объектов на 2025 год.
Отметим, что многие проекты, сроки сдачи которых перенесены, находятся на высокой степени готовности. Это означает, что они будут достроены и сданы в эксплуатацию. В отличие от периода прошлых лет, когда застройщики стремились продавать готовые квартиры как можно быстрее, в нынешних условиях многие девелоперы не спешат с реализацией жилья, чтобы не нести дополнительные расходы. В результате застройщики предлагают покупателям гибкие схемы рассрочки, что помогает поддерживать спрос. Например 30% вносится после регистрации ДДУ, далее идут символические платежи в размере 100 000 ежемесячно, а перед вводом в эксплуатацию покупателю остаток суммы предложат оформить в ипотеку. В этой схеме застройщик надеются что к 2026 году ключевая ставка снизится, и покупатель подойдет под новую льготную категорию граждан, которые смогут использовать ипотеку с господдержкой.
Сдвиг в сторону микрожилья и новые нормы
На фоне падения реальных доходов и роста ипотечных платежей спрос начинает смещаться в сторону малогабаритных квартир. Если в 2014–2019 годах студии площадью 30–28 кв. м считались стандартом, то к 2024 году рыночная норма сжалась до 17–24 кв. м. для студий, 33-37 для однушек и 44-55 для двушек. Этот тренд усиливается отсутствием альтернатив: застройщики переходят к формату "минимально пригодного жилья", ориентированного на экономный спрос.
Такие квартиры занимают большую часть новостроек. Несмотря на наличие более просторных квартир, их количество невелико, и они занимают меньшую долю на рынке. Это также отражает изменение потребностей граждан, в том числе рост интереса к более компактному жилью в условиях высоких цен. Однако, несмотря на эти изменения, перейти на азиатскую модель жилья с микроквартирами в России вряд ли удастся в ближайшие годы. Потребность в более доступном жилье, скорее всего, будет решаться через изменение условий ипотечного кредитования и поддержку более крупных жилых проектов.
Что касается эффективности существующих льготных программ, то можно сказать об удовлетворительной работе. Однако несомненно стоить пересмотреть лимиты по этим программам. В среднем в стране однокомнатная квартира в новостройке в большинстве регионов стоит 5 млн руб. Получается что купить семье однокомнатную квартиру возможно, а что делать если нужна трешка? Эффективной мерой была бы градация ставки зависящая от площади квартиры и количества членов семьи. И увеличение размера стоимости квартиры. Такая адресность могла бы увеличить доступность жилья.
На фоне падения реальных доходов и роста ипотечных платежей спрос начинает смещаться в сторону малогабаритных квартир. Если в 2014–2019 годах студии площадью 30–28 кв. м считались стандартом, то к 2024 году рыночная норма сжалась до 17–24 кв. м. для студий, 33-37 для однушек и 44-55 для двушек. Этот тренд усиливается отсутствием альтернатив: застройщики переходят к формату "минимально пригодного жилья", ориентированного на экономный спрос.
Такие квартиры занимают большую часть новостроек. Несмотря на наличие более просторных квартир, их количество невелико, и они занимают меньшую долю на рынке. Это также отражает изменение потребностей граждан, в том числе рост интереса к более компактному жилью в условиях высоких цен. Однако, несмотря на эти изменения, перейти на азиатскую модель жилья с микроквартирами в России вряд ли удастся в ближайшие годы. Потребность в более доступном жилье, скорее всего, будет решаться через изменение условий ипотечного кредитования и поддержку более крупных жилых проектов.
Что касается эффективности существующих льготных программ, то можно сказать об удовлетворительной работе. Однако несомненно стоить пересмотреть лимиты по этим программам. В среднем в стране однокомнатная квартира в новостройке в большинстве регионов стоит 5 млн руб. Получается что купить семье однокомнатную квартиру возможно, а что делать если нужна трешка? Эффективной мерой была бы градация ставки зависящая от площади квартиры и количества членов семьи. И увеличение размера стоимости квартиры. Такая адресность могла бы увеличить доступность жилья.
Долгосрочные ипотечные долги: перспектива наследства
Ипотека на 35 лет становится новой реальностью. Уже четверть всех кредитов выдается на такие сроки. Для заемщиков это возможность удержаться в комфортном платеже, но переплаты за эти годы достигают многомиллионных значений. Особенно если человек решает брать по рыночной ставке.
Например, сегодня с рыночной ставкой 30% при покупке квартиры за 10 млн руб. в кредит на 30 лет и первоначальным взносом 20% человек переплатит 42 млн руб., а ежемесячный платеж будет в районе 200 тыс. рублей, что является неподъемной суммой для среднего россиянина. Со ставкой 6% по семейной ипотеке и теми же параметрами человек переплатит 9 млн руб., а ежемесячный платеж составит порядка 48 тыс. рублей.
В результате ипотека все чаще воспринимается как долгосрочная обязанность, которую придется передавать по наследству. Это добавляет новых рисков для банков, особенно с учетом того, что долгосрочные финансовые планы могут рухнуть из-за экономической нестабильности.
Ипотека на 35 лет становится новой реальностью. Уже четверть всех кредитов выдается на такие сроки. Для заемщиков это возможность удержаться в комфортном платеже, но переплаты за эти годы достигают многомиллионных значений. Особенно если человек решает брать по рыночной ставке.
Например, сегодня с рыночной ставкой 30% при покупке квартиры за 10 млн руб. в кредит на 30 лет и первоначальным взносом 20% человек переплатит 42 млн руб., а ежемесячный платеж будет в районе 200 тыс. рублей, что является неподъемной суммой для среднего россиянина. Со ставкой 6% по семейной ипотеке и теми же параметрами человек переплатит 9 млн руб., а ежемесячный платеж составит порядка 48 тыс. рублей.
В результате ипотека все чаще воспринимается как долгосрочная обязанность, которую придется передавать по наследству. Это добавляет новых рисков для банков, особенно с учетом того, что долгосрочные финансовые планы могут рухнуть из-за экономической нестабильности.
Как изменится рынок?
Снижение объемов ввода начнется не ранее второй половины 2025 года. К этому моменту рынок может стабилизироваться, выйдя на фиксированные показатели строительства. Будущее рынка зависит от адресных программ поддержки, которые смогут стимулировать спрос, не разгоняя цены. Например, более гибкая ипотека, учитывающая состав семьи и площадь квартиры, могла бы стать эффективным решением.
Однако одно очевидно: рынок недвижимости будет оставаться сложным, а его перспективы — тесно связанными с экономической политикой и реальными доходами населения. При всех рисках недвижимость остается стратегическим активом для создания семейного капитала, но подходы к ее приобретению требуют переосмысления.
Снижение объемов ввода начнется не ранее второй половины 2025 года. К этому моменту рынок может стабилизироваться, выйдя на фиксированные показатели строительства. Будущее рынка зависит от адресных программ поддержки, которые смогут стимулировать спрос, не разгоняя цены. Например, более гибкая ипотека, учитывающая состав семьи и площадь квартиры, могла бы стать эффективным решением.
Однако одно очевидно: рынок недвижимости будет оставаться сложным, а его перспективы — тесно связанными с экономической политикой и реальными доходами населения. При всех рисках недвижимость остается стратегическим активом для создания семейного капитала, но подходы к ее приобретению требуют переосмысления.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.