В сфере недвижимости сложилась распространённая путаница: риелторов часто называют экспертами, а их рекомендации воспринимают как стратегические советы. Однако риелтор и эксперт по инвестициям в недвижимость — это две совершенно разные роли с разными задачами, компетенциями и уровнем ответственности.
Разберёмся, почему риелтор не может быть ни экспертом, ни советником.
1. Риелтор — это продавец, а не аналитик
Основная задача риелтора — продать объект и получить комиссию. В большинстве случаев его доход зависит от того, насколько быстро он найдёт покупателя или арендатора. Он не анализирует рынок в стратегическом ключе, не прогнозирует тренды и не строит финансовые модели доходности объекта.
Эксперт по инвестициям, в отличие от риелтора, не привязан к конкретным сделкам. Его задача — выбрать наилучший актив для клиента, даже если это значит не покупать недвижимость вовсе в данный момент.
Пример:
Риелтор предложит клиенту квартиру в новом ЖК, потому что у него есть договорённость с застройщиком. Эксперт проанализирует динамику цен, ликвидность района, окупаемость и альтернативные варианты, чтобы понять, стоит ли вообще инвестировать в этот сегмент.
2. Риелтор работает в интересах застройщика или продавца
Большинство риелторов получают вознаграждение не от покупателя, а от застройщика или продавца. Это создаёт конфликт интересов: риелтор не может быть объективным и порекомендует тот объект, с которого получит максимальную комиссию.
Советник по недвижимости работает исключительно в интересах клиента. Его задача — не продавать, а решать стратегические задачи инвестора, помогая сохранить и приумножить капитал.
Пример:
Если клиент хочет купить коммерческое помещение, риелтор будет показывать те варианты, где у него есть комиссия. Советник сначала оценит, насколько коммерческая недвижимость в этом районе вообще рентабельна, и только потом предложит варианты.
3. Риелтор не владеет стратегическим мышлением
Риелторы работают с краткосрочными задачами: купить, продать, сдать в аренду. Они не строят долгосрочные стратегии управления капиталом, не разбираются в налоговом планировании, юридических нюансах наследования и структурирования активов.
Советник помогает выстроить стратегию на 10–20 лет вперёд, учитывая:
- Диверсификацию активов.
- Оптимизацию налоговой нагрузки.
- Наследственное планирование.
- Финансовую модель доходности.
Пример:
Риелтор поможет купить апартаменты для аренды. Советник разберётся, какие налоговые последствия ждут клиента, как правильно оформить собственность, чтобы избежать дополнительных затрат, и предложит альтернативные инструменты инвестирования.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
4. Риелтор не делает профессиональную аналитику
Рынок недвижимости требует глубокого анализа данных:
- Динамика цен и арендных ставок.
- Соотношение спроса и предложения.
- Экономические и законодательные изменения.
- Глобальные тренды урбанистики и девелопмента.
Риелтор не занимается этими вопросами. Его главная аналитика — «сколько стоит квадратный метр в этом доме».
Эксперт использует профессиональные методы оценки, опираясь на статистику, прогнозные модели, экономические и демографические факторы.
Пример:
Риелтор скажет: «Эта квартира ликвидна, потому что тут рядом метро».
Эксперт скажет: «Метро запустят через 5 лет, но пока район перенасыщен предложением, и цены могут упасть. Лучше рассмотреть другой вариант».
5. Риелтор не несёт стратегическую ответственность
После завершения сделки риелтор исчезает. Если объект окажется убыточным, если цены на рынке пойдут вниз, если клиент потеряет деньги — это уже не его проблема.
Советник, напротив, выстраивает долгосрочные отношения с клиентом и отвечает за рекомендации в перспективе многих лет. Его цель — не просто провести сделку, а сформировать правильный инвестиционный портфель, который будет работать в любых экономических условиях.
Пример:
Риелтор продаст клиенту квартиру в модном ЖК, не думая, что через 10 лет она потеряет в цене из-за перенасыщения рынка. Советник предупредит о рисках и предложит объект, который останется ликвидным в будущем.
Вывод
Риелтор — это посредник в сделке, работающий на короткую дистанцию. Эксперт и советник по недвижимости — это стратег, который помогает клиенту управлять капиталом и принимать обоснованные инвестиционные решения.
Риелтор продаёт недвижимость.
Советник создаёт капитал.
Если ваша цель — просто купить квартиру, можно обратиться к риелтору.
Если ваша цель — сохранить и приумножить капитал, вам нужен экспертный совет и стратегия.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.