Новостройка или вторичка: как выбрать и почему на первичном рынке жилье дороже 

Разрыв цен между первичным и вторичным жильем в России растет. По данным Центробанка, в третьем квартале 2024 года разница достигла 54–57%. Для сравнения, вот данные Банка России о разрыве в цене в другие годы:
18% в 2020 году;
29% в 2021 году;
30% в 2022 году;
44% в 2023 году.

Например, в Краснодаре квартиры в новостройках в среднем стоят на 1,1–1,4 млн рублей дороже, чем на вторичном рынке:

Однокомнатная квартира в новостройке — 5,9 млн рублей,
Однокомнатная на вторичке — 4,8 млн рублей.

Двухкомнатные квартиры:

Новостройка — 8,4 млн рублей,
Вторичка — 7 млн рублей.

Рост цен на новостройки связан не только с субсидированными программами и спросом, но и с увеличением средней площади квартир. Например, двухкомнатные квартиры в новостройках Краснодара в среднем больше на 8 м², чем в старом жилом фонде.

Такую же ситуацию мы видим в других городах России: вторичка в среднем обойдется на миллион дешевле. Давайте разбираться, почему так происходит и почему разрыв растет.

Автор статьи — Ткачев Евгений.
Эксперт. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Подробнее об эксперте

Почему новостройки дороже?

Льготные ипотечные программы. Банки и застройщики активно продвигают субсидированные ипотечные программы. Льготная ставка делает новостройки доступнее для ежемесячных платежей, чем вторичное жилье, даже если цена выше. Это поддерживает спрос и позволяет застройщикам поднимать цены.
Условный "дисбаланс" рынка. Новостройки дорожают быстрее вторичного жилья. Спрос на первичку растет благодаря новым ипотечным схемам, рассрочкам и низким ставкам на этапе строительства. Но при этом готовые квартиры из вторичного сегмента пользуются меньшим интересом из-за более высоких ставок по классической ипотеке.
Площадь и современные стандарты. В новостройках квартиры часто больше. Например, двухкомнатная квартира в новостройке в среднем — 60 м², а на вторичке — 52 м². Покупатель получает больше пространства, что тоже влияет на цену. Кроме того, новостройки во многих городах строятся по концепции комплексного развития территорий и имеют новую инфраструктуру, брендинг и позиционирование, в то время как вторичное жилье редко отличается и выделяется.
Повышение ключевой ставки. Ставка Центробанка (21%) ограничивает доступность ипотеки на вторичное жилье. В результате новостройки выигрывают за счет субсидий от застройщиков.

Контакты эксперта:
telegram t.me/tkachewexpert2
WhatsApp wa.me/+79649069057

Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi

Что выбрать?

Решение зависит от вашей финансовой ситуации и целей:

Для создания семейного капитала. Если вы хотите купить недвижимость для вложений, например, студию или однокомнатную квартиру, новостройка со льготной ипотекой может быть оптимальным вариантом. Даже если стоимость выше, платежи по субсидированным программам будут меньше, а цена жилья продолжит расти.
Если есть большие накопления. Если у вас есть 50–60% от стоимости квартиры, выгоднее рассмотреть вторичное жилье. Оно доступно сразу, а платежи по ипотеке будут короче и менее обременительны для бюджета.
Для сдачи в аренду. Вторичное жилье — уже готовый объект с возможностью сдачи сразу после покупки. Это позволяет быстрее получать доход и частично компенсировать ипотечный платеж.
Рассрочка от застройщика. Если ваш бюджет ограничен, застройщики предлагают беспроцентные рассрочки на новостройки. Это удобный способ избежать крупных переплат и обойтись без ипотеки.

Что это значит для семейного капитала?

Вложения в новостройку

Учитывая рост ценового разрыва, новостройка остается более привлекательной с точки зрения долгосрочного роста стоимости. Но важно понимать: доходы от аренды по новостройке часто ниже, чем по вторичке, из-за удаленности новых домов от центра.

Экономия на вторичке

Вторичное жилье сейчас дешевле. Покупка "вторички" позволяет сэкономить на первоначальных вложениях и быстрее начать получать доход, если речь идет о сдаче в аренду.

Риски завышенных цен

Эксперты и Центробанк предупреждают о рисках: цены на новостройки могут "перегреться". Это значит, что, покупая сейчас, нужно быть готовым к замедлению роста стоимости жилья через несколько лет. Однако спада цен, несмотря на предупреждение регулятора, в ликвидных ЖК ждать не стоит.

Универсальный совет

Если вам важно сэкономить здесь и сейчас, выбирайте вторичное жилье. Это готовый объект, к которому можно сразу переехать или сдавать в аренду. Главное — смотрите на качество инфраструктуры вокруг и планов по ее обновлению.

Если вы думаете о долгосрочных вложениях и планируете использовать льготную ипотеку, то новостройка станет лучшим выбором. Главное — тщательно проверять репутацию застройщика, чтобы не столкнуться с задержками сдачи дома.

Помните, что решение всегда должно учитывать ваш бюджет и семейные цели. А главное — не забывайте о комфорте, ведь это не просто вложение, а ваш дом.