В начале недели появилась новость, что продавцы квартир на вторичном рынке якобы массово предлагают покупателям рассрочку. Первым о тенденции сообщили «Известия», ссылаясь на риелторов, после чего тему подхватили другие издания. В статье утверждается, что доля сделок с рассрочкой достигла 10%, а их количество выросло в два-три раза. Более того, около 40–50% собственников готовы рассматривать такую возможность, пишет издание.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?
У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Главный аргумент в пользу рассрочки — возможность продавцов заработать дополнительно до 25% к стоимости квартиры. Однако насколько эти цифры реальны? Действительно ли такая схема становится массовой или это раздутая сенсация? Давайте разберемся.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
Разбираем цифры: откуда взялись 10% и 25%?
Во-первых, отметим, что статистика по рассрочкам на вторичке пока неофициальная. Мы видим лишь оценки риелторов, а не данные Росреестра или банков. Когда речь идет о массовом явлении, важно понимать, что сделки с рассрочкой на вторичке практически не фиксируются официальными источниками. И мы даже не знаем, исходя из статьи, сколько сделок проходит через конкретных экспертов, какую долю рынка они реально видят.
Во-вторых, цифра «заработка» в 25% выглядит сомнительной. Откуда она берется? По логике, продавец, предоставляя рассрочку, может включать в стоимость квартиры дополнительные проценты, компенсируя свои риски. Однако такие наценки возможны, только если спрос на жилье высокий и покупатель соглашается на завышенную стоимость. В реальности вторичный рынок сегодня переживает сложные времена: количество сделок падает, а покупательная способность снижается. В таких условиях сложно представить, что покупатели готовы переплачивать четверть стоимости.
В-третьих, сама идея продавцов массово предлагать рассрочку не совсем логична. В отличие от застройщиков, у частных лиц нет финансового резерва, который позволял бы им спокойно ждать выплат в течение нескольких лет. Им нужно получить деньги сразу, чтобы купить новое жилье и улучшить свои жилищные условия или вложить их в другой актив, если мы говорим об инвесторах.
Во-вторых, цифра «заработка» в 25% выглядит сомнительной. Откуда она берется? По логике, продавец, предоставляя рассрочку, может включать в стоимость квартиры дополнительные проценты, компенсируя свои риски. Однако такие наценки возможны, только если спрос на жилье высокий и покупатель соглашается на завышенную стоимость. В реальности вторичный рынок сегодня переживает сложные времена: количество сделок падает, а покупательная способность снижается. В таких условиях сложно представить, что покупатели готовы переплачивать четверть стоимости.
В-третьих, сама идея продавцов массово предлагать рассрочку не совсем логична. В отличие от застройщиков, у частных лиц нет финансового резерва, который позволял бы им спокойно ждать выплат в течение нескольких лет. Им нужно получить деньги сразу, чтобы купить новое жилье и улучшить свои жилищные условия или вложить их в другой актив, если мы говорим об инвесторах.
Как работает рассрочка при продаже недвижимости?
Рассрочка на жилье – это способ оплаты недвижимости, при котором покупатель может расплатиться за объект в рассрочку, выплачивая сумму покупки частями в течение определенного периода времени. Рассрочка позволяет покупателю разделить общую стоимость квартиры на несколько платежей, что делает процесс оплаты более гибким и доступным. Количество, частота и сумма платежей определяются условиями сделки.
Такой механизм привычен для первичного рынка, где застройщики могут позволить себе долгосрочные планы расчетов с покупателями. Но на вторичном рынке продавцы — это частные лица, и у них совсем другие цели и риски.
Ключевой вопрос здесь — переход права собственности. В стандартной сделке купли-продажи он фиксируется в момент подписания договора и регистрации в Росреестре. Но что происходит, если квартира продается в рассрочку? Либо право собственности остается за продавцом до полного расчета (что фактически превращает сделку в аренду с выкупом), либо оно передается сразу, но с обременением. Оба варианта несут существенные риски.
Такой механизм привычен для первичного рынка, где застройщики могут позволить себе долгосрочные планы расчетов с покупателями. Но на вторичном рынке продавцы — это частные лица, и у них совсем другие цели и риски.
Ключевой вопрос здесь — переход права собственности. В стандартной сделке купли-продажи он фиксируется в момент подписания договора и регистрации в Росреестре. Но что происходит, если квартира продается в рассрочку? Либо право собственности остается за продавцом до полного расчета (что фактически превращает сделку в аренду с выкупом), либо оно передается сразу, но с обременением. Оба варианта несут существенные риски.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Какие риски несет продавец?
- Невыплата оставшейся суммы. Если покупатель перестает платить, единственный способ взыскания задолженности — судебное разбирательство. Это долго, затратно и с неочевидным результатом.
- Обременение снижает ликвидность. Квартира с обременением не может быть перепродана без согласия продавца, что делает ее проблемным активом.
- Юридическая сложность. Оформление рассрочки требует грамотного юридического сопровождения, иначе высок риск признания сделки недействительной.
Какие риски несет покупатель?
- Высокие переплаты. Продавцы, предлагая рассрочку, компенсируют свои риски завышенной ценой — до 25% к стоимости квартиры.
- Штрафные санкции. В случае нарушения условий выплат покупатель может потерять уже внесенные средства.
- Отсутствие банковских гарантий. В отличие от ипотеки, такой механизм не защищен банковскими инструментами, что делает его менее надежным.
Почему массовости не будет?
- Неофициальная статистика. Оценка в 10% сделок на рынке выглядит, мягко говоря, спорно. Нет подтвержденных данных о таком масштабе.
- Физлица не банки. Большинство продавцов не готовы предоставлять рассрочку, так как не обладают ресурсами для взыскания долгов и не хотят связываться с судебными рисками.
- Доверие к сделке. Для большинства покупателей рассрочка от частного лица — это не альтернатива ипотеке, а рискованная схема, непредсказуемая в будущем.
Итог
Рассрочка на вторичном рынке — это скорее исключение, чем правило. Такие сделки возможны, но говорить о массовом явлении преждевременно. Слишком высоки риски для обеих сторон, а отсутствие четких юридических механизмов защиты делает схему сложной для реализации. Для покупателя это не лучший способ приобретения жилья, а для продавца — неоправданный риск. Вывод прост: пока рынок недвижимости остается консервативным, рассрочка останется нишевым инструментом, а не новой нормой.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.