Если раньше в повестке доминировал термин «обманутые дольщики», то сегодня на смену приходит новая категория — обманутые инвесторы.
Это частные лица, которые вложили деньги в недвижимость в надежде на успешную инвестицию, но столкнулись с тем, что цена не растет так, как им рассказали, доходность от сдачи не совпадает со слоганами, а на покупку их «ликвидного» объекта на вторичном рынке нет спроса.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?
У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
В итоги они не получили ни возврата, ни тем более роста капитала и пассивного дохода.
В реальности оказалось, что обещания застройщиков, риелторов и блогеров не просто не исполняются, а изначально формируются на сказках.
Ключевая проблема — не в завышенных ожиданиях двух-трех инвесторов, а в системной дезинформации, встроенной в маркетинговые и рекламные стратегии. Эта практика приводит к массовому введению инвесторов в заблуждение и формирует основу для кризиса доверия.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
Завышенные обещания как норма
Если открыть любой рекламный буклет апарт-комплекса в Сочи, Анапе или Крыму, можно увидеть: «доходность 10–12% годовых», «окупаемость за 6–8 лет», «загрузка 80–90%». Но кто проверял эти цифры? На чем они основаны? Какой объем загрузки заложен в расчет? Какие расходы учтены — налоги, ремонты, простой, комиссия УК?
Ответ прост: почти всегда это не более чем маркетинг. Их не проверяет ни один независимый орган или эксперт, а реклама при этом содержит оговорку «не является публичной офертой». Застройщик формально ни за что не отвечает. Его задача — продать. А дальше — ответственность инвестора.
Сейчас застройщики пытаются привлекать сверхдоходностями, но рынок скорее не согласен с расчетами, которые предлагает застройщик. Не отступают ни на шаг здесь и риелторы: они под копирку транслируют рекламные лозунги застройщиков, прибавляя от себя еще миллион-другой к доходу. Что касается компетенции риелторов — тут по-прежнему топкое болото.
Так, например, недавно я наткнулся на обещание дохода от трех миллионов рублей в год в Анапе. Но никто из риелторов, обещающих этот доход, не скажет клиенту, в чем отличие дохода от прибыли. И сколько живых денег у него останется по итогу года.
И с какого именно лота будет приходить обещанные три миллиона в год? С номера-студии, или с трехкомнатных апартаментов?
На вопросы о рисках — например, что будет при низкой загрузке или росте расходов — ответы отсутствуют. По факту средняя окупаемость в курортных зонах России сегодня — 12–14 лет, а загрузка более 60% достижима лишь на единичных объектах в высокий сезон. Но эта информация остается за кадром — ее знают лишь управляющие компании и опытные операторы. Новичкам же продают красивую картинку и гипотетический рост цен.
Ответ прост: почти всегда это не более чем маркетинг. Их не проверяет ни один независимый орган или эксперт, а реклама при этом содержит оговорку «не является публичной офертой». Застройщик формально ни за что не отвечает. Его задача — продать. А дальше — ответственность инвестора.
Сейчас застройщики пытаются привлекать сверхдоходностями, но рынок скорее не согласен с расчетами, которые предлагает застройщик. Не отступают ни на шаг здесь и риелторы: они под копирку транслируют рекламные лозунги застройщиков, прибавляя от себя еще миллион-другой к доходу. Что касается компетенции риелторов — тут по-прежнему топкое болото.
Так, например, недавно я наткнулся на обещание дохода от трех миллионов рублей в год в Анапе. Но никто из риелторов, обещающих этот доход, не скажет клиенту, в чем отличие дохода от прибыли. И сколько живых денег у него останется по итогу года.
И с какого именно лота будет приходить обещанные три миллиона в год? С номера-студии, или с трехкомнатных апартаментов?
На вопросы о рисках — например, что будет при низкой загрузке или росте расходов — ответы отсутствуют. По факту средняя окупаемость в курортных зонах России сегодня — 12–14 лет, а загрузка более 60% достижима лишь на единичных объектах в высокий сезон. Но эта информация остается за кадром — ее знают лишь управляющие компании и опытные операторы. Новичкам же продают красивую картинку и гипотетический рост цен.
Кто отвечает за обман? Ответ — никто
Когда инвестор осознает, что доходность не соответствует обещанной, цена на вторичном рынке даже ниже, чем он купил свою «инвестицию» у застройщика, он оказывается в правовом вакууме:
Отдельно стоит отметить роль риелторов. Сегодня они часто становятся продолжением рекламной кампании девелопера. Ни о каком нейтралитете, аналитике или проверке цифр речи не идет. Они продают эмоции, образы, «лучшую сделку на побережье».
При этом на них не распространяются требования, аналогичные финансовым консультантам или банковским сотрудникам. Хотя, по сути, они продают финансовый инструмент — доходную недвижимость. Инвестор не покупает квартиру для жизни, он покупает продукт, который должен приносить доход. Но кто несет ответственность за неверные прогнозы?
Формально — никто.
В результате возникает ситуация, когда сотни и тысячи инвесторов приобрели активы в расчете на доходность, которую нельзя подтвердить юридически. Никто из участников не несет ответственности. На практике это — массовое введение в заблуждение, но юридически — просто реклама.
В отличие от фондового рынка, где манипуляция запрещена, а профессиональные УК получают лицензии, на рынке недвижимости отсутствует контроль за инвестиционными обещаниями. Поэтому девелоперы, агенты, маркетинговые отделы могут формировать любые ожидания.
Это ключевая дыра в регулировании, которую необходимо закрыть.
- Застройщик говорит: мы ничего не гарантировали, везде указано «не является публичной офертой».
- Риелтор уходит с радаров или говорит, что просто транслировал информацию застройщика.
- Управляющая компания не раскрывает отчетность по загрузке и доходам, ссылаясь на коммерческую тайну.
Отдельно стоит отметить роль риелторов. Сегодня они часто становятся продолжением рекламной кампании девелопера. Ни о каком нейтралитете, аналитике или проверке цифр речи не идет. Они продают эмоции, образы, «лучшую сделку на побережье».
При этом на них не распространяются требования, аналогичные финансовым консультантам или банковским сотрудникам. Хотя, по сути, они продают финансовый инструмент — доходную недвижимость. Инвестор не покупает квартиру для жизни, он покупает продукт, который должен приносить доход. Но кто несет ответственность за неверные прогнозы?
Формально — никто.
В результате возникает ситуация, когда сотни и тысячи инвесторов приобрели активы в расчете на доходность, которую нельзя подтвердить юридически. Никто из участников не несет ответственности. На практике это — массовое введение в заблуждение, но юридически — просто реклама.
В отличие от фондового рынка, где манипуляция запрещена, а профессиональные УК получают лицензии, на рынке недвижимости отсутствует контроль за инвестиционными обещаниями. Поэтому девелоперы, агенты, маркетинговые отделы могут формировать любые ожидания.
Это ключевая дыра в регулировании, которую необходимо закрыть.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Что делать с купленным лотом
Еще одна проблема — отсутствие ликвидного вторичного рынка. Инвестор, который через 3–5 лет решит выйти, сталкивается с реальностью: его лот никому не нужен. Потому что:
Отдельная головная боль для инвесторов — правовая неопределённость. Многие покупатели, приобретая «апартаменты» на курортах, не подозревают, что зачастую юридически это — номера в гостинице. Такие объекты расположены на землях с видом разрешённого использования «гостиничная деятельность», что накладывает ограничения: собственник не может сдавать номер самостоятельно — только через управляющую компанию (УК) или проживать в нём.
Ситуацию усугубляет отсутствие механизмов контроля над УК. Если компания не выполняет обязательств по доходности, собственник не может её сменить: законодательство требует, чтобы управление всем комплексом осуществляло одно юрлицо. Даже если инвестор — ИП и пытается сдавать свой номер самостоятельно, он сталкивается с запретами из-за отсутствия отдельного входа или инфраструктуры.
- На этапе строительства лоты стоят дешевле;
- Доходность не подтверждена реальными данными;
- Нет института гарантированного выкупа или перезапуска инвестиционного цикла.
Отдельная головная боль для инвесторов — правовая неопределённость. Многие покупатели, приобретая «апартаменты» на курортах, не подозревают, что зачастую юридически это — номера в гостинице. Такие объекты расположены на землях с видом разрешённого использования «гостиничная деятельность», что накладывает ограничения: собственник не может сдавать номер самостоятельно — только через управляющую компанию (УК) или проживать в нём.
Ситуацию усугубляет отсутствие механизмов контроля над УК. Если компания не выполняет обязательств по доходности, собственник не может её сменить: законодательство требует, чтобы управление всем комплексом осуществляло одно юрлицо. Даже если инвестор — ИП и пытается сдавать свой номер самостоятельно, он сталкивается с запретами из-за отсутствия отдельного входа или инфраструктуры.
Предложения по регулированию
Чтобы остановить эту волну, необходимо вмешательство на уровне законодательства. Вот основные меры, которые можно и нужно внедрить:
- Запрет рекламы без оферты. Все рекламные материалы, содержащие финансовые прогнозы (доходность, окупаемость), должны иметь статус публичной оферты. Иначе — запрет на публикацию.
- Ответственность за ложные обещания. Введение ответственности за умышленное введение в заблуждение инвестора в части доходности, условий сдачи, модели управления и юридического статуса лота.
- Лицензирование продавцов инвестиционных объектов. Если объект позиционируется как инвестиционный, его продажей должен заниматься лицензированный специалист, имеющий право работать с подобными продуктами.
- Публичные данные об объектах. Создание реестра проектов с открытой отчетностью по загрузке, доходности, срокам окупаемости, отзывам инвесторов и смене управляющих компаний.
- Регулирование статуса апарт-отелей. Необходимо на федеральном уровне закрепить понятие апарт-отеля, кондо-отеля, определить требования к управляющим компаниям и доносить это до инвесторов.
Заключение
Если сегодня не начать всерьез регулировать рынок курортной недвижимости, завтра нас ждет массовый отток инвесторов, и как следствие — резкое падение цен, крах бизнес-моделей, судебные иски и потери доверия к девелопменту как классу. На смену обманутым дольщикам уже приходят обманутые инвесторы. Их истории будут не менее громкими, но куда более сложно разрешимыми.
Инвестиции в недвижимость не должны быть игрой в маркетинг. Это серьезный финансовый шаг, за который должны отвечать и застройщик, и агент, и государство. Только так можно построить зрелый, устойчивый рынок, на который действительно стоит заходить с деньгами и доверием.
Для этого нужны:
Пока совет — не верьте красивым цифрам. Инвестиции в недвижимость — это всегда риск. И если вам кажется, что его нет, значит, вы чего-то не учли.
Инвестиции в недвижимость не должны быть игрой в маркетинг. Это серьезный финансовый шаг, за который должны отвечать и застройщик, и агент, и государство. Только так можно построить зрелый, устойчивый рынок, на который действительно стоит заходить с деньгами и доверием.
Для этого нужны:
- Введение ответственности за дезинформацию и намеренное введение в заблуждение. Необходимо обязать тех, кто продает недвижимость как инвестицию, раскрывать реальную доходность, запретить спекулятивные термины вроде «апартаменты с гарантированным доходом».
- Профессиональные стандарты. Допускать на рынок инвестиционной курортной недвижимости только признанных экспертов рынка, с подтвержденной компетенцией и опытом. Не допускать участия в таких сделках неопытных риелторов имеющих стаж работы менее 5 лет.
- Финансовая грамотность. Нужно обучать инвесторов, а не перекладывать риски на них.
Пока совет — не верьте красивым цифрам. Инвестиции в недвижимость — это всегда риск. И если вам кажется, что его нет, значит, вы чего-то не учли.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.