Архыз: стоит инвестировать или рынок уже перегрет?

Курорт Архыз в Карачаево-Черкесии демонстрирует устойчивый рост туристической привлекательности, что вызывает значительный интерес со стороны инвесторов в недвижимость. За последние три года турпоток увеличился на 20%, достигнув 1,073 млн человек в 2024 году, а средняя годовая доходность вложений в апартаменты оценивается в 12,47%. Однако не слишком ли высока цена входа на этот рынок? Есть ли риски перегрева?

Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624

Говорить о том, что рынок на сегодняшний день перегрет, можно, но, скорее, он на пути к перегретости. Это связано с искусственным ажиотажем, который там создается, и с тем, что на сегодняшний день объектов, которые там строятся, по факту немного. Если взять текущую ситуацию, на рынке три основных игрока, и крупнейший из них – группа компаний «Самсон», которая будет строить «Лунную поляну» и ещё восемь объектов.

Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Рентабельность и срок окупаемости

Средняя стоимость стандартного номера в апарт-отеле Архыза составляет 12–13 млн рублей, при этом чистый доход после эксплуатационных расходов оценивается в 1,5 млн рублей ежегодно. Это обеспечивает рентабельность на уровне 12–13%, что сопоставимо с показателями строящихся объектов в Сочи.

При сохранении текущих темпов загрузки срок окупаемости проекта составляет около 8 лет. Рост стоимости квадратного метра в последние три года составлял 20–25% ежегодно. Если эта динамика сохранится, инвестор может рассчитывать не только на операционную прибыль, но и на увеличение капитализации актива. Однако сохранятся ли такие темпы роста в ближайшие годы?

Инфраструктурные драйверы роста

Основные факторы, поддерживающие инвестиционную привлекательность Архыза:

Планируемый запуск международного аэропорта к 2027 году может увеличить турпоток на 40–50%.
Строительство Большой Кавказской дороги к 2030 году соединит курорт с Краснодарским краем и Астраханской областью.
Планируется увеличение количества мест размещения до 8000 к 2030 году, что может снизить давление на рынок, но и создать риск переизбытка.

Возможен ли перегрев рынка?

Несмотря на позитивные показатели, есть факторы, которые указывают на потенциальное перенасыщение рынка:

Резкий рост цен: Средняя стоимость лота уже достигает 18–22 млн рублей. Если цена продолжит расти, к 2027 году входной билет превысит 30 млн рублей, что может ограничить круг потенциальных покупателей.
Увеличение предложения: Введение 8000 новых мест размещения может снизить заполняемость апартаментов и рентабельность инвестиций. Если текущие темпы роста турпотока замедлятся до 10–12%, коэффициент загрузки апартаментов может снизиться с прогнозируемых 75% до 55-60%, что сократит рентабельность до 7-8%.
Зависимость от реализации инфраструктурных проектов: Перенос сроков завершения аэропорта или Большой Кавказской дороги может привести к временному снижению интереса туристов. Например, задержка ввода второй очереди канатной дороги в 2023 году вызвала падение загрузки отелей на 12% в зимний сезон.

Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Сравнение с альтернативными локациями

Если рассматривать бюджет 20–30 млн рублей, Архыз – не единственная инвестиционно привлекательная локация. Здесь я бы не стал поддаваться ажиотажу, который там распространяется в соцсетях по поводу Архыза и рассмотрел следующие возможности:

Кисловодск и Ессентуки предлагают стабильный рынок с высоким потоком медицинских туристов и активным развитием инфраструктуры.
В Крыму в рамках такого бюджета можно рассмотреть ликвидные лоты на береговой линии с высокой доходностью и капитализацией, если вы не рассматриваете именно совмещение сдачи в аренду с отдыхом в горах.
Мамисон пока остаётся сырой инвестидеей с неопределёнными сроками окупаемости, но за этим проектом также стоит следить, чтобы не потерять момент входа. Когда о нем все заговорят, инвестировать будет поздно.

Какой здесь риск?

Основной риск в том, что купив лот за 20–30 миллионов, мы в итоге придем к сроку окупаемости, который будет ниже среднего, а рыночная цена за счет высоких цен на недвижимость будет неконкурентоспособной. Да, лоты будут дорогими, но ликвидность под вопросом. Например, за тот же бюджет в 20 миллионов можно рассмотреть покупку в Кисловодске – там понятная история, большой земельный банк и более стабильные перспективы роста. Можно также рассмотреть альтернативы – например, две квартиры в Крыму или первую береговую линию, что в перспективе может оказаться более выгодным.

Вывод: стоит ли инвестировать?

Архыз остаётся перспективным направлением, особенно в горизонте 5–7 лет. Особенно если сравнивать его с другими инвестициями в горную недвижимость Юга России. Ключевые преимущества:

Высокая операционная доходность (12,47%) при относительно низкой точке входа (от 12 млн рублей);
Государственная поддержка инфраструктурных проектов;
Диверсификация туристических услуг, снижающая сезонные риски.

Однако рынок действительно близок к перегреву, и покупателям следует учитывать риск замедления роста цен и возможного снижения рентабельности. Оптимальная стратегия – инвестировать в лоты с максимально выгодной локацией и перспективной управляющей компанией, а также рассматривать диверсификацию с Кисловодском или другими развивающимися курортами Юга России.

Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.