Кисловодск — это не только один из старейших курортных центров России, но и город, обладающий уникальными природными ресурсами: минеральные источники, благоприятный климат и живописные предгорья Кавказа создают устойчивую базу для развития туристической и рекреационной инфраструктуры.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?
У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
С точки зрения инвестиционного климата, город характеризуется круглогодичным потоком туристов, при этом нерентабельным периодом считается не более 1–1,5 месяцев в году. Средняя стоимость аренды номера для двоих составляет порядка 5 000 рублей за сутки, что свидетельствует о высокой платежеспособности посетителей, особенно при условии удобного расположения жилья – в частности, в непосредственной близости от главного парка.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Обратится за консультацией
Инвестиционный потенциал Кисловодска
Курортное значение и статус
Кисловодск занимает особое место в системе санаторно-курортного лечения России. Будучи вторым по числу здравниц после Сочи и крупнейшим городом на Кавказских Минеральных Водах, он привлекает не только туристов, но и инвесторов. Развитие данного сегмента поддерживается как за счёт естественных природных факторов, так и благодаря активной государственной политике в области курортного развития.
Современные инфраструктурные проекты
Власти города активно работают над модернизацией существующих объектов и созданием новых рекреационных зон. В числе ключевых проектов – строительство города-спутника с рекреационно-туристической направленностью, где застройка планируется на площади 650 гектаров с возможностью создания до 20 000 новых койко-мест.
В настоящее время, говорил в начале февраля 2025 г. глава Кисловодска Евгений Моисеев в ходе панельной дискуссии, организованной РБК Кавказ в Кисловодске, власти уже проектируют дороги, сети водоснабжения, водоотведения и продумывают туристическую зону. В городе зарегистрировано 174 коллективных средства размещения — это 43 санатория, 104 гостиницы, 1 детский лагерь, 4 клиники, 14 пансионатов, 8 хостелов.
Кроме того, в Кисловодске уже заключены 73 предварительных соглашения на строительство санаториев, гостиниц, многоквартирных домов, ресторанов и коммерческих объектов. Из них тридцать уже реализованы, а 43 находятся в работе. Всего в Кисловодске до 2027 года планируется построить 13 новых санаториев и гостиниц. Сейчас же в городе наблюдается нехватка средств размещения.
Объём инвестиций за 2023 и 2024 годы превышает 40 миллиардов рублей, что является важным сигналом для частных инвесторов, стремящихся вложить капитал в объекты, имеющие потенциал значительного роста стоимости.
Туристическая база и доходность аренды
Кисловодск ежегодно принимает свыше 500 000 туристов. Низкий сезон, составляющий 1–1,5 месяцев, практически не влияет на общий доход от краткосрочной аренды, благодаря высокому спросу в течение оставшейся части года. Особенно востребованы объекты, расположенные в непосредственной близости от Курортного парка и центров санаторно-курортного обслуживания, где средняя стоимость аренды достигает 5 000 рублей за сутки на двоих. Такой уровень доходности делает рынок привлекательным для инвесторов, ориентированных на перепродажу недвижимости после повышения её стоимости или на оперативную сдачу в аренду.
Кисловодск занимает особое место в системе санаторно-курортного лечения России. Будучи вторым по числу здравниц после Сочи и крупнейшим городом на Кавказских Минеральных Водах, он привлекает не только туристов, но и инвесторов. Развитие данного сегмента поддерживается как за счёт естественных природных факторов, так и благодаря активной государственной политике в области курортного развития.
Современные инфраструктурные проекты
Власти города активно работают над модернизацией существующих объектов и созданием новых рекреационных зон. В числе ключевых проектов – строительство города-спутника с рекреационно-туристической направленностью, где застройка планируется на площади 650 гектаров с возможностью создания до 20 000 новых койко-мест.
В настоящее время, говорил в начале февраля 2025 г. глава Кисловодска Евгений Моисеев в ходе панельной дискуссии, организованной РБК Кавказ в Кисловодске, власти уже проектируют дороги, сети водоснабжения, водоотведения и продумывают туристическую зону. В городе зарегистрировано 174 коллективных средства размещения — это 43 санатория, 104 гостиницы, 1 детский лагерь, 4 клиники, 14 пансионатов, 8 хостелов.
Кроме того, в Кисловодске уже заключены 73 предварительных соглашения на строительство санаториев, гостиниц, многоквартирных домов, ресторанов и коммерческих объектов. Из них тридцать уже реализованы, а 43 находятся в работе. Всего в Кисловодске до 2027 года планируется построить 13 новых санаториев и гостиниц. Сейчас же в городе наблюдается нехватка средств размещения.
Объём инвестиций за 2023 и 2024 годы превышает 40 миллиардов рублей, что является важным сигналом для частных инвесторов, стремящихся вложить капитал в объекты, имеющие потенциал значительного роста стоимости.
Туристическая база и доходность аренды
Кисловодск ежегодно принимает свыше 500 000 туристов. Низкий сезон, составляющий 1–1,5 месяцев, практически не влияет на общий доход от краткосрочной аренды, благодаря высокому спросу в течение оставшейся части года. Особенно востребованы объекты, расположенные в непосредственной близости от Курортного парка и центров санаторно-курортного обслуживания, где средняя стоимость аренды достигает 5 000 рублей за сутки на двоих. Такой уровень доходности делает рынок привлекательным для инвесторов, ориентированных на перепродажу недвижимости после повышения её стоимости или на оперативную сдачу в аренду.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert
Анализ рынка недвижимости
Первичный рынок
На первичном рынке в Кисловодске наблюдаются следующие особенности:
Вторичный рынок
Вторичный рынок характеризуется умеренной волатильностью, но обладает рядом преимуществ:
На первичном рынке в Кисловодске наблюдаются следующие особенности:
- Новые проекты и цены. В сегменте новостроек цены зависят от класса объекта. Для квартир бизнес-класса стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне 100 000–130 000 рублей, в то время как эконом-класс обычно предлагает цены около 75 000–95 000 рублей за квадратный метр.
- Спрос на планировки и площадь. Наиболее востребованы двухкомнатные квартиры площадью 50–70 м², которые подходят как для семейного проживания, так и для сдачи в краткосрочную аренду туристам.
- Локация как ключевой фактор. Объекты, расположенные в пешей доступности от центра, Курортного парка и основных санаториев, демонстрируют более высокие темпы прироста стоимости. Это обусловлено как высокой туристической активностью, так и улучшением городской инфраструктуры.
Вторичный рынок
Вторичный рынок характеризуется умеренной волатильностью, но обладает рядом преимуществ:
- Ценовая сегментация. В историческом центре стоимость квадратного метра может достигать 130 000–150 000 рублей, тогда как в периферийных районах цены остаются в пределах 50 000–60 000 рублей.
- Сезонные колебания. Динамика цен напрямую зависит от туристического потока: в период с мая по сентябрь наблюдается пик спроса, что приводит к временным скачкам стоимости и арендной ставки.
- Ликвидность объектов. Несмотря на незначительные колебания, объекты вторичного рынка отличаются высокой ликвидностью, особенно в центральных районах с развитой инфраструктурой и исторической застройкой.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Туризм и курортное направление
Туристическая база Кисловодска остается одной из главных движущих сил рынка недвижимости. Приток отдыхающих поддерживается не только естественными факторами (минеральные источники, климат), но и постоянным развитием инфраструктуры. Запуск новых объектов, таких как санатории, гостиницы и современные апарт-отели, способствует устойчивому росту спроса на аренду. Постоянное увеличение количества туристов ведет к росту средней стоимости аренды, что положительно сказывается на оценке объектов для последующей перепродажи.
Инфраструктурные и транспортные проекты
В последнее время власти города активно инвестируют в развитие транспортной и социальной инфраструктуры:
Развитие клубной недвижимости
Особое место в инвестиционной стратегии занимает развитие сегмента клубной недвижимости. Примером такого подхода является проект на ул. Широкой. Этот клубный дом, состоящий из 80 квартир, расположен всего в 5 минутах ходьбы от Национального парка. Особенности проекта включают:
Государственная поддержка и инвестиционные потоки
Значительные объемы инвестиций в Кисловодск подтверждаются заключенными соглашениями и уже вложенными средствами свыше 40 миллиардов рублей в 2023–2024 годах. Реализация проектов в рамках создания городов-спутников, реконструкции санаторно-курортного комплекса и улучшения городской среды способствует не только росту туристического потока, но и стабилизации рынка недвижимости.
Туристическая база Кисловодска остается одной из главных движущих сил рынка недвижимости. Приток отдыхающих поддерживается не только естественными факторами (минеральные источники, климат), но и постоянным развитием инфраструктуры. Запуск новых объектов, таких как санатории, гостиницы и современные апарт-отели, способствует устойчивому росту спроса на аренду. Постоянное увеличение количества туристов ведет к росту средней стоимости аренды, что положительно сказывается на оценке объектов для последующей перепродажи.
Инфраструктурные и транспортные проекты
В последнее время власти города активно инвестируют в развитие транспортной и социальной инфраструктуры:
- Дорожное строительство и реконструкция. Улучшение дорожной сети, реконструкция Курортного бульвара и создание пешеходных зон существенно повышают привлекательность центральных районов.
- Коммунальные сети. Проекты по модернизации систем водоснабжения и водоотведения способствуют повышению качества жизни, что также влияет на рост цен на недвижимость.
Развитие клубной недвижимости
Особое место в инвестиционной стратегии занимает развитие сегмента клубной недвижимости. Примером такого подхода является проект на ул. Широкой. Этот клубный дом, состоящий из 80 квартир, расположен всего в 5 минутах ходьбы от Национального парка. Особенности проекта включают:
- Уникальная архитектура. Дом вписан в историческую застройку в стиле классицизма и модерна, фасады выполнены из высококачественных материалов с обилием декоративных элементов.
- Развитая внутренняя инфраструктура. Насыщенный двор-сад, просторные террасы, детские площадки, лаундж-зоны и вместительный паркинг создают комфортные условия для проживания.
- Эксклюзивность предложения. Такие объекты ориентированы на взыскательную аудиторию, что обеспечивает высокую ликвидность и возможность значительного роста рыночной стоимости при перепродаже.
Государственная поддержка и инвестиционные потоки
Значительные объемы инвестиций в Кисловодск подтверждаются заключенными соглашениями и уже вложенными средствами свыше 40 миллиардов рублей в 2023–2024 годах. Реализация проектов в рамках создания городов-спутников, реконструкции санаторно-курортного комплекса и улучшения городской среды способствует не только росту туристического потока, но и стабилизации рынка недвижимости.
Прогнозы и рекомендации для инвесторов
Я считаю, что инвестиции в недвижимость Кисловодска в 2025 году обладают высоким потенциалом для частных инвесторов, ориентированных на перепродажу и краткосрочную аренду. Ниже приведены ключевые выводы и рекомендации:
Прогнозы по росту стоимости
Рекомендации по выбору объектов
Управление рисками
Несмотря на положительные прогнозы, необходимо учитывать следующие риски:
Прогнозы по росту стоимости
- Элитный сегмент и объекты премиум-класса. Ожидается, что стоимость объектов в центральных районах и вблизи ключевых туристических зон вырастет на 10–12% годовых. Особенно перспективны объекты, обладающие уникальными архитектурными решениями, как, например, клубные дома.
- Комфорт-класс и средний сегмент. Рынок жилья бизнес- и комфорт-класса продемонстрирует рост в районе 7–9% годовых, что обусловлено стабильным спросом на аренду и перепродажу.
- Вторичный рынок. Несмотря на сезонные колебания, объекты исторической застройки сохранят свою ликвидность и будут пользоваться спросом среди покупателей, ценящих традиционные районы с развитой инфраструктурой.
Рекомендации по выбору объектов
- Локация. Ключевым критерием является расположение объекта. Инвестировать стоит в недвижимость, находящуюся в пешей доступности от Курортного парка, санаториев и центров туристической активности. Это обеспечит высокую арендную плату и ускорит перепродажу.
- Клубная недвижимость. Особое внимание рекомендуется уделять эксклюзивным проектам, таким как клубный дом на ул. Широкой. Эти объекты демонстрируют высокую ликвидность и могут существенно превзойти общерыночные показатели в условиях ограниченного предложения.
- Состояние и потенциал модернизации. При выборе объектов важно оценивать не только текущую стоимость, но и потенциал их дальнейшей модернизации. Инвестиции в ремонт и перепланировку могут значительно повысить стоимость недвижимости при перепродаже.
Управление рисками
Несмотря на положительные прогнозы, необходимо учитывать следующие риски:
- Сезонные колебания. Хотя нерентабельный период составляет всего 1–1,5 месяца, инвесторам следует учитывать сезонность туристического потока и корректировать стратегии аренды.
- Перенасыщение рынка. Растущее число новых объектов может привести к временному снижению арендных ставок. Рекомендую диверсифицировать портфель, сочетая инвестиции в элитные объекты с покупкой недвижимости среднего класса.
Выводы: стоит ли инвестировать в 2025 году?
Инвестиции в недвижимость Кисловодска в 2025 году являются обоснованным стратегическим шагом для частных инвесторов, ориентированных на сдачу объектов в аренду, при этом цена актива также будет расти. Но отвечать на вопрос стоит или нет вкладывать деньги вы должны исходя из вашей стратегии:
✔ ДА, если ваша цель — краткосрочная аренда. Кисловодск — туристический город, где высокий спрос на апартаменты у парка и в центре.
✔ ДА, если ориентируетесь на премиальный сегмент. Клубная недвижимость и элитные проекты растут в цене быстрее остальных, поскольку сейчас город испытывает их дефицит.
✔ ДА, если покупаете на этапе строительства. Новостройки бизнес-класса и апартаменты вблизи курортной зоны дают высокую доходность при перепродаже.
✔ НЕТ, если ищете пассивный доход без управления объектом. Долгосрочная аренда приносит меньше, чем посуточная сдача.
Кисловодск — стабильный рынок с потенциалом роста цен. Устойчивый туристический поток, активное развитие инфраструктуры и значительные государственные инвестиции создают прочную базу для дальнейшего роста цен. Особую привлекательность представляют объекты, расположенные в центральных районах и в непосредственной близости от Курортного парка, а также эксклюзивные проекты клубного типа.
Я рекомендую инвесторам внимательно анализировать локационные особенности, оценивать потенциал модернизации объектов и учитывать сезонные факторы при формировании инвестиционного портфеля. В текущих условиях доходность от краткосрочной аренды может достигать 8–12% годовых, а грамотное управление активами позволит извлечь максимальную выгоду из вложений в недвижимость Кисловодска.
✔ ДА, если ваша цель — краткосрочная аренда. Кисловодск — туристический город, где высокий спрос на апартаменты у парка и в центре.
✔ ДА, если ориентируетесь на премиальный сегмент. Клубная недвижимость и элитные проекты растут в цене быстрее остальных, поскольку сейчас город испытывает их дефицит.
✔ ДА, если покупаете на этапе строительства. Новостройки бизнес-класса и апартаменты вблизи курортной зоны дают высокую доходность при перепродаже.
✔ НЕТ, если ищете пассивный доход без управления объектом. Долгосрочная аренда приносит меньше, чем посуточная сдача.
Кисловодск — стабильный рынок с потенциалом роста цен. Устойчивый туристический поток, активное развитие инфраструктуры и значительные государственные инвестиции создают прочную базу для дальнейшего роста цен. Особую привлекательность представляют объекты, расположенные в центральных районах и в непосредственной близости от Курортного парка, а также эксклюзивные проекты клубного типа.
Я рекомендую инвесторам внимательно анализировать локационные особенности, оценивать потенциал модернизации объектов и учитывать сезонные факторы при формировании инвестиционного портфеля. В текущих условиях доходность от краткосрочной аренды может достигать 8–12% годовых, а грамотное управление активами позволит извлечь максимальную выгоду из вложений в недвижимость Кисловодска.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.