Инвестиции в недвижимость давно перестали быть исключительно покупкой квадратных метров. На рынке сформировался самостоятельный сегмент частных инвесторов, которым продают не только недвижимость, но и инвестиционные ожидания.
Покупателю предлагают оценить будущую доходность, предполагаемую загрузку, модель управления, срок окупаемости и перспективы роста стоимости. По сути, ему предлагают принять решение о вложении капитала на основании определённого представления о будущем финансовом результате.
Однако профессиональные подходы к работе с таким инвестором пока не стали общепринятой практикой на рынке недвижимости.
Недавно я принял участие в форуме «Рынок капитала», организованном Южным главным управлением Банка России. В панельной дискуссии участвовали представители Банка России, Министерства финансов, Министерства экономики Краснодарского края и Московской биржи.
Для меня эта дискуссия оказалась интересной не только с точки зрения происходящего на финансовом рынке. В последующем разговоре с представителем Банка России Владимиром Викторовичем Чистюхиным- я также обсуждал проблему обманутых инвесторов в сегменте курортной недвижимости.
Мы говорили о том, что рынок капитала уже имеет достаточно развитую систему работы с частным инвестором, тогда как инвестиции в недвижимость находятся преимущественно за пределами этой логики.
В частности, инструменты коллективных инвестиций в недвижимость уже находятся в поле внимания регулятора
Эти обсуждения заставили меня ещё раз задуматься над принципиальным вопросом: если недвижимость продаётся как способ получения инвестиционного дохода, насколько сам рынок готов к работе с частным инвестором?
На мой взгляд, именно здесь находится одна из существенных проблем современного рынка курортной недвижимости.
Для меня эта дискуссия оказалась интересной не только с точки зрения происходящего на финансовом рынке. В последующем разговоре с представителем Банка России Владимиром Викторовичем Чистюхиным- я также обсуждал проблему обманутых инвесторов в сегменте курортной недвижимости.
Мы говорили о том, что рынок капитала уже имеет достаточно развитую систему работы с частным инвестором, тогда как инвестиции в недвижимость находятся преимущественно за пределами этой логики.
В частности, инструменты коллективных инвестиций в недвижимость уже находятся в поле внимания регулятора
Эти обсуждения заставили меня ещё раз задуматься над принципиальным вопросом: если недвижимость продаётся как способ получения инвестиционного дохода, насколько сам рынок готов к работе с частным инвестором?
На мой взгляд, именно здесь находится одна из существенных проблем современного рынка курортной недвижимости.
Недвижимость продают как инвестицию, но покупатель не всегда понимает, что именно приобретает
Юридически приобретение недвижимости и инвестирование в финансовые инструменты — разные категории. Покупая объект недвижимости, человек получает соответствующие права на имущество, но не становится автоматически участником регулируемого финансового продукта с единым стандартом раскрытия инвестиционных показателей.
При этом с коммерческой точки зрения ситуация выглядит иначе.
Покупателю предлагают не просто апартамент или гостиничный номер. Ему предлагают будущую доходность, определённую модель управления, прогноз загрузки, сценарий роста стоимости, инвестиционную стратегию, а иногда и конкретный срок окупаемости.
Иными словами, экономический смысл предложения выходит далеко за пределы самого объекта недвижимости.
Банк России в исследовании инвестиционной грамотности включил недвижимость в число нефинансовых активов, которые используются инвесторами. Согласно исследованию Банка России, 24% опрошенных инвесторов сообщили, что покупают недвижимость для последующей выгодной перепродажи или сдачи в аренду.
Эта статистика не описывает всех покупателей недвижимости в стране: исследование охватывало определённую группу уже участвовавших в инвестиционной деятельности граждан из крупных городов. Однако она подтверждает, что для значительной части розничных инвесторов недвижимость выступает способом размещения капитала.
В курортном сегменте эта логика приобретает особое значение. Человеку предлагают приобрести объект, финансовый результат которого зависит не только от цены покупки, но и от туристического спроса, загрузки, тарифов, расходов на эксплуатацию и качества управления.
Таким образом, возникает принципиальное противоречие: покупка юридически остаётся сделкой с недвижимостью, тогда как решение клиент принимает, ориентируясь на инвестиционный сценарий.
Именно этот разрыв, на мой взгляд, необходимо обсуждать профессиональному сообществу.
При этом с коммерческой точки зрения ситуация выглядит иначе.
Покупателю предлагают не просто апартамент или гостиничный номер. Ему предлагают будущую доходность, определённую модель управления, прогноз загрузки, сценарий роста стоимости, инвестиционную стратегию, а иногда и конкретный срок окупаемости.
Иными словами, экономический смысл предложения выходит далеко за пределы самого объекта недвижимости.
Банк России в исследовании инвестиционной грамотности включил недвижимость в число нефинансовых активов, которые используются инвесторами. Согласно исследованию Банка России, 24% опрошенных инвесторов сообщили, что покупают недвижимость для последующей выгодной перепродажи или сдачи в аренду.
Эта статистика не описывает всех покупателей недвижимости в стране: исследование охватывало определённую группу уже участвовавших в инвестиционной деятельности граждан из крупных городов. Однако она подтверждает, что для значительной части розничных инвесторов недвижимость выступает способом размещения капитала.
В курортном сегменте эта логика приобретает особое значение. Человеку предлагают приобрести объект, финансовый результат которого зависит не только от цены покупки, но и от туристического спроса, загрузки, тарифов, расходов на эксплуатацию и качества управления.
Таким образом, возникает принципиальное противоречие: покупка юридически остаётся сделкой с недвижимостью, тогда как решение клиент принимает, ориентируясь на инвестиционный сценарий.
Именно этот разрыв, на мой взгляд, необходимо обсуждать профессиональному сообществу.
Ответственное инвестирование — верный подход для рынка недвижимости
Один из документов, который я выделил для себя после форума, — Кодекс ответственного инвестирования Банка России.
Важно понимать его контекст: кодекс разработан прежде всего для институциональных инвесторов, вкладывающих средства в акции. Среди его принципов — тщательный инвестиционный анализ, оценка соотношения риска и доходности и ответственное взаимодействие с компаниями, в которые инвестируются средства.
Механически переносить эти правила на рынок недвижимости было бы неправильно. У финансовых инструментов и прямого владения недвижимостью различаются юридическая природа, механизмы обращения и модели получения дохода.
Но мне интересна сама логика ответственного инвестирования.
Инвестор не должен оценивать вложение исключительно по обещанной доходности. Он должен понимать, во что вкладывает деньги, какие риски принимает и за счёт чего формируется потенциальный результат.
Банк России также связывает развитие финансового рынка с укреплением доверия инвесторов, повышением финансовой грамотности и защитой их прав. Эти задачи отражены в Основных направлениях развития финансового рынка на 2026–2028 годы.
На мой взгляд, для рынка курортной недвижимости важен сам переход от продажи привлекательного результата к объяснению экономической модели, которая должна этот результат обеспечить.
Если покупателю предлагают инвестиционную доходность, он должен иметь возможность понять, как рассчитан прогноз, какие предположения заложены в его основу и что может помешать достижению результата.
Сегодня эту работу инвестор нередко вынужден выполнять самостоятельно.
Важно понимать его контекст: кодекс разработан прежде всего для институциональных инвесторов, вкладывающих средства в акции. Среди его принципов — тщательный инвестиционный анализ, оценка соотношения риска и доходности и ответственное взаимодействие с компаниями, в которые инвестируются средства.
Механически переносить эти правила на рынок недвижимости было бы неправильно. У финансовых инструментов и прямого владения недвижимостью различаются юридическая природа, механизмы обращения и модели получения дохода.
Но мне интересна сама логика ответственного инвестирования.
Инвестор не должен оценивать вложение исключительно по обещанной доходности. Он должен понимать, во что вкладывает деньги, какие риски принимает и за счёт чего формируется потенциальный результат.
Банк России также связывает развитие финансового рынка с укреплением доверия инвесторов, повышением финансовой грамотности и защитой их прав. Эти задачи отражены в Основных направлениях развития финансового рынка на 2026–2028 годы.
На мой взгляд, для рынка курортной недвижимости важен сам переход от продажи привлекательного результата к объяснению экономической модели, которая должна этот результат обеспечить.
Если покупателю предлагают инвестиционную доходность, он должен иметь возможность понять, как рассчитан прогноз, какие предположения заложены в его основу и что может помешать достижению результата.
Сегодня эту работу инвестор нередко вынужден выполнять самостоятельно.
Что на самом деле должен оценивать инвестор
Доходность недвижимости не существует сама по себе. Она возникает в результате работы целой системы:
Туристический поток → спрос → загрузка → тариф → выручка → расходы → управление → финансовый результат.
Если хотя бы один элемент этой цепочки существенно отличается от заложенного в презентацию, меняется и итоговая экономика инвестора.
Поэтому цифра «15%», «20%» или «25%» сама по себе практически ничего не говорит об инвестиционном качестве объекта.
Необходимо понимать, на какую загрузку рассчитан проект, откуда взят тариф, какие расходы учтены, какая модель управления предусмотрена и как распределяются доходы между участниками.
Имеет значение и стадия проекта. В действующем комплексе можно анализировать фактические результаты эксплуатации. В строящемся объекте прогноз неизбежно опирается на предположения о будущем спросе, тарифах и расходах. Эти два типа расчётов имеют разную доказательную основу.
Нужно также учитывать правовую конструкцию объекта, ограничения его использования, условия договора управления и возможность выхода из инвестиции.
Но проблема заключается не только в сложности самой экономики курортного объекта. Она связана ещё и с тем, насколько покупатель способен правильно прочитать предлагаемую ему информацию.
Туристический поток → спрос → загрузка → тариф → выручка → расходы → управление → финансовый результат.
Если хотя бы один элемент этой цепочки существенно отличается от заложенного в презентацию, меняется и итоговая экономика инвестора.
Поэтому цифра «15%», «20%» или «25%» сама по себе практически ничего не говорит об инвестиционном качестве объекта.
Необходимо понимать, на какую загрузку рассчитан проект, откуда взят тариф, какие расходы учтены, какая модель управления предусмотрена и как распределяются доходы между участниками.
Имеет значение и стадия проекта. В действующем комплексе можно анализировать фактические результаты эксплуатации. В строящемся объекте прогноз неизбежно опирается на предположения о будущем спросе, тарифах и расходах. Эти два типа расчётов имеют разную доказательную основу.
Нужно также учитывать правовую конструкцию объекта, ограничения его использования, условия договора управления и возможность выхода из инвестиции.
Но проблема заключается не только в сложности самой экономики курортного объекта. Она связана ещё и с тем, насколько покупатель способен правильно прочитать предлагаемую ему информацию.
Частный инвестор становится массовым, но не обязательно квалифицированным
Банк России уделяет значительное внимание инвестиционной грамотности населения. Это не случайно.
Согласно исследованию инвестиционной грамотности регулятора, 45% опрошенных инвесторов не имеют инвестиционной стратегии, а ещё 10% затруднились ответить, есть ли у них такой план. Основными источниками информации об инвестициях назывались Telegram и социальные сети — 37%, обсуждения со знакомыми — 30%, рекомендации блогеров — 29%.
Эти цифры относятся к участникам исследования, уже имевшим опыт работы с инвестиционными инструментами, а не непосредственно к покупателям курортной недвижимости. Тем не менее они показывают, что даже при развитой инфраструктуре финансового рынка инвестиционная грамотность остаётся актуальной задачей.
Теперь представим похожую ситуацию в недвижимости.
Человек видит рекламное предложение курортного проекта. Ему показывают архитектуру, инфраструктуру, туристический поток и предполагаемую доходность. Риелтор передаёт информацию, полученную от девелопера. В социальных сетях появляются дополнительные материалы, формирующие привлекательное представление об объекте.
Человеку бывает сложно отделить подтверждённый факт от прогноза, расчёт от предположения, а инвестиционную модель от маркетингового обещания.
Есть и другая проблема. Покупатель может вообще не понимать специфику приобретаемого актива. Например, он воспринимает номер в курортном апарт-отеле как обычную квартиру, не учитывая особенности правового статуса, эксплуатации, управления и получения дохода.
В этих ситуациях причины расхождения ожиданий и реальности могут быть разными. Где-то речь идёт о прямой дезинформации или манипулировании доходностью. Где-то покупателю не объяснили особенности продукта либо он не смог их правильно оценить. А иногда инвестиция не оправдывает ожиданий вследствие обычного рыночного риска.
Поэтому я считаю важным развивать не только общую финансовую грамотность, но и специальные знания об инвестициях в курортную недвижимость.
Согласно исследованию инвестиционной грамотности регулятора, 45% опрошенных инвесторов не имеют инвестиционной стратегии, а ещё 10% затруднились ответить, есть ли у них такой план. Основными источниками информации об инвестициях назывались Telegram и социальные сети — 37%, обсуждения со знакомыми — 30%, рекомендации блогеров — 29%.
Эти цифры относятся к участникам исследования, уже имевшим опыт работы с инвестиционными инструментами, а не непосредственно к покупателям курортной недвижимости. Тем не менее они показывают, что даже при развитой инфраструктуре финансового рынка инвестиционная грамотность остаётся актуальной задачей.
Теперь представим похожую ситуацию в недвижимости.
Человек видит рекламное предложение курортного проекта. Ему показывают архитектуру, инфраструктуру, туристический поток и предполагаемую доходность. Риелтор передаёт информацию, полученную от девелопера. В социальных сетях появляются дополнительные материалы, формирующие привлекательное представление об объекте.
Человеку бывает сложно отделить подтверждённый факт от прогноза, расчёт от предположения, а инвестиционную модель от маркетингового обещания.
Есть и другая проблема. Покупатель может вообще не понимать специфику приобретаемого актива. Например, он воспринимает номер в курортном апарт-отеле как обычную квартиру, не учитывая особенности правового статуса, эксплуатации, управления и получения дохода.
В этих ситуациях причины расхождения ожиданий и реальности могут быть разными. Где-то речь идёт о прямой дезинформации или манипулировании доходностью. Где-то покупателю не объяснили особенности продукта либо он не смог их правильно оценить. А иногда инвестиция не оправдывает ожиданий вследствие обычного рыночного риска.
Поэтому я считаю важным развивать не только общую финансовую грамотность, но и специальные знания об инвестициях в курортную недвижимость.
Почему одной грамотности инвестора недостаточно
Можно возразить, что покупатель сам принимает решение, а значит, именно он должен разбираться во всех рисках.
Безусловно, инвестор самостоятельно выбирает объект и принимает на себя риск вложения капитала. Ни застройщик, ни риелтор не обязаны гарантировать ему желаемый финансовый результат только потому, что участвовали в продаже.
Но самостоятельность инвестора не означает, что качество профессиональной коммуникации не имеет значения.
Если специалист представляет объект как инвестиционный, ссылается на доходность и срок окупаемости, он должен понимать, на каких данных основаны эти показатели, какие предположения заложены в расчёт и какие ограничения необходимо объяснить покупателю.
Речь не о том, чтобы каждый риелтор становился финансовым аналитиком или гостиничным управляющим. Речь о способности корректно работать с инвестиционной информацией: отличать валовую выручку от дохода собственника, прогноз от подтверждённого результата, потенциальную доходность от договорной гарантии.
Поэтому проблема требует двух взаимосвязанных решений.
Первое — повышать информированность населения об инвестициях в курортную недвижимость.
Второе — повышать квалификацию специалистов, которые продают такую недвижимость и представляют её как источник дохода.
Если развивать только грамотность покупателя, но не менять профессиональную практику продавцов, значительная часть проблем останется. Если повышать квалификацию продавцов, но не помогать покупателю понимать инвестиционную модель, ему по-прежнему будет сложно самостоятельно оценить предложение.
Эти направления должны дополнять друг друга.
Безусловно, инвестор самостоятельно выбирает объект и принимает на себя риск вложения капитала. Ни застройщик, ни риелтор не обязаны гарантировать ему желаемый финансовый результат только потому, что участвовали в продаже.
Но самостоятельность инвестора не означает, что качество профессиональной коммуникации не имеет значения.
Если специалист представляет объект как инвестиционный, ссылается на доходность и срок окупаемости, он должен понимать, на каких данных основаны эти показатели, какие предположения заложены в расчёт и какие ограничения необходимо объяснить покупателю.
Речь не о том, чтобы каждый риелтор становился финансовым аналитиком или гостиничным управляющим. Речь о способности корректно работать с инвестиционной информацией: отличать валовую выручку от дохода собственника, прогноз от подтверждённого результата, потенциальную доходность от договорной гарантии.
Поэтому проблема требует двух взаимосвязанных решений.
Первое — повышать информированность населения об инвестициях в курортную недвижимость.
Второе — повышать квалификацию специалистов, которые продают такую недвижимость и представляют её как источник дохода.
Если развивать только грамотность покупателя, но не менять профессиональную практику продавцов, значительная часть проблем останется. Если повышать квалификацию продавцов, но не помогать покупателю понимать инвестиционную модель, ему по-прежнему будет сложно самостоятельно оценить предложение.
Эти направления должны дополнять друг друга.
Чему необходимо учить будущего инвестора
Инвестиционное просвещение в сфере курортной недвижимости не должно сводиться к рекомендациям выбирать объекты с более высокой доходностью.
Напротив, человека необходимо учить прежде всего задавать правильные вопросы.
Что именно я приобретаю с юридической точки зрения? Чем гостиничный номер отличается от квартиры? Как устроена модель управления объектом? Из чего складывается заявленная доходность? Какие расходы остаются за пределами рекламного расчёта? Что произойдёт при снижении туристического спроса? Как формируется доход собственника? Кому и на каких условиях я смогу продать этот актив в будущем?
Не менее важно научить инвестора различать фактические показатели действующего объекта и прогнозы для нового комплекса, понимать ограничения расчётов и оценивать альтернативные сценарии.
Инвестиционная грамотность должна помогать человеку оценивать не только потенциальную прибыль, но и возможность её недостижения.
Именно такой подход я считаю необходимым развивать применительно к курортной недвижимости.
Напротив, человека необходимо учить прежде всего задавать правильные вопросы.
Что именно я приобретаю с юридической точки зрения? Чем гостиничный номер отличается от квартиры? Как устроена модель управления объектом? Из чего складывается заявленная доходность? Какие расходы остаются за пределами рекламного расчёта? Что произойдёт при снижении туристического спроса? Как формируется доход собственника? Кому и на каких условиях я смогу продать этот актив в будущем?
Не менее важно научить инвестора различать фактические показатели действующего объекта и прогнозы для нового комплекса, понимать ограничения расчётов и оценивать альтернативные сценарии.
Инвестиционная грамотность должна помогать человеку оценивать не только потенциальную прибыль, но и возможность её недостижения.
Именно такой подход я считаю необходимым развивать применительно к курортной недвижимости.
Чему необходимо учить продавца инвестиционной недвижимости
Вторая задача — профессиональная квалификация тех, кто работает с покупателем.
На рынке существует различие между специалистом, который помогает подобрать недвижимость для личного проживания, и специалистом, который представляет объект как инвестиционный актив.
Во втором случае недостаточно знать цену квадратного метра, характеристики комплекса и преимущества локации. Необходимо понимать основы экономики объекта, принципы работы гостиничной модели, состав эксплуатационных расходов и влияние сезонности на финансовый результат.
Специалист должен уметь объяснить покупателю, как рассчитывается доходность, на чём основан прогноз и какие условия могут повлиять на результат. Он должен понимать границы собственной компетенции и не представлять предположения как установленный факт.
Если продавец не располагает достаточной информацией, он должен уметь обозначить это ограничение, а не заполнять пробелы уверенными обещаниями.
При этом квалификация продавца не заменяет качества самого инвестиционного предложения. Если девелопер предоставляет недостаточно обоснованную модель, даже компетентному посреднику будет трудно дать покупателю полноценное объяснение.
Поэтому повышение квалификации специалистов необходимо сопровождать улучшением качества информации, которую предоставляют сами проекты.
Это задача не только отдельных риелторов, но и девелоперов, управляющих компаний и профессионального сообщества.
На рынке существует различие между специалистом, который помогает подобрать недвижимость для личного проживания, и специалистом, который представляет объект как инвестиционный актив.
Во втором случае недостаточно знать цену квадратного метра, характеристики комплекса и преимущества локации. Необходимо понимать основы экономики объекта, принципы работы гостиничной модели, состав эксплуатационных расходов и влияние сезонности на финансовый результат.
Специалист должен уметь объяснить покупателю, как рассчитывается доходность, на чём основан прогноз и какие условия могут повлиять на результат. Он должен понимать границы собственной компетенции и не представлять предположения как установленный факт.
Если продавец не располагает достаточной информацией, он должен уметь обозначить это ограничение, а не заполнять пробелы уверенными обещаниями.
При этом квалификация продавца не заменяет качества самого инвестиционного предложения. Если девелопер предоставляет недостаточно обоснованную модель, даже компетентному посреднику будет трудно дать покупателю полноценное объяснение.
Поэтому повышение квалификации специалистов необходимо сопровождать улучшением качества информации, которую предоставляют сами проекты.
Это задача не только отдельных риелторов, но и девелоперов, управляющих компаний и профессионального сообщества.
Почему этот вопрос важен и для девелопера
Девелоперы конкурируют за туристический спрос, привлекательные территории и возможность реализовать свои проекты. Но в сегменте курортной недвижимости есть ещё один важный ресурс, за который они конкурируют всё активнее, — капитал частных инвесторов.
Проект должен быть привлекателен не только для туриста, который приедет через несколько лет. Он должен быть убедителен и для человека, который сегодня готов вложить в него свои деньги.
Следовательно, качество инвестиционного предложения становится частью конкурентоспособности самого девелопера.
Одного привлекательного продукта и красивой презентации недостаточно. Необходимо понимать, на какую аудиторию ориентирован проект, почему его экономика должна быть интересна конкретному инвестору, чем он отличается от альтернатив и какие риски необходимо учитывать.
Это не означает, что девелопер должен гарантировать финансовый результат. Но инвестиционная логика проекта должна быть объяснима и проверяема.
Чем лучше покупатель понимает, что именно ему предлагают, тем меньше вероятность того, что его решение будет основано исключительно на привлекательности рекламного образа.
Проект должен быть привлекателен не только для туриста, который приедет через несколько лет. Он должен быть убедителен и для человека, который сегодня готов вложить в него свои деньги.
Следовательно, качество инвестиционного предложения становится частью конкурентоспособности самого девелопера.
Одного привлекательного продукта и красивой презентации недостаточно. Необходимо понимать, на какую аудиторию ориентирован проект, почему его экономика должна быть интересна конкретному инвестору, чем он отличается от альтернатив и какие риски необходимо учитывать.
Это не означает, что девелопер должен гарантировать финансовый результат. Но инвестиционная логика проекта должна быть объяснима и проверяема.
Чем лучше покупатель понимает, что именно ему предлагают, тем меньше вероятность того, что его решение будет основано исключительно на привлекательности рекламного образа.
Что происходит с инвестициями в недвижимость
Интерес частного капитала к недвижимости проявляется не только в прямых покупках объектов, но и в использовании коллективных инвестиционных инструментов.
По данным Банка России за IV квартал 2025 года, количество массовых закрытых паевых инвестиционных фондов достигло 122, а число физических лиц — владельцев паёв таких фондов — составило 351 тыс. человек. Чистый приток средств в массовые ЗПИФ за IV квартал 2025 года составил 120 млрд рублей, причём 76% этого притока пришлось на фонды недвижимости.
Эти данные относятся к вложениям через паевые фонды и не описывают непосредственно рынок прямой покупки курортных апартаментов. Но они показывают, что недвижимость занимает заметное место и в коллективных формах инвестирования.
При этом паевой фонд и прямая покупка номера в курортном комплексе — разные инвестиционные модели. Механизмы владения, управления, оценки стоимости и получения дохода у них различаются.
Именно поэтому нельзя автоматически переносить подходы к анализу финансовых инструментов на прямую покупку недвижимости. Но можно и нужно развивать собственные принципы оценки и раскрытия информации, учитывающие специфику этого сегмента.
По данным Банка России за IV квартал 2025 года, количество массовых закрытых паевых инвестиционных фондов достигло 122, а число физических лиц — владельцев паёв таких фондов — составило 351 тыс. человек. Чистый приток средств в массовые ЗПИФ за IV квартал 2025 года составил 120 млрд рублей, причём 76% этого притока пришлось на фонды недвижимости.
Эти данные относятся к вложениям через паевые фонды и не описывают непосредственно рынок прямой покупки курортных апартаментов. Но они показывают, что недвижимость занимает заметное место и в коллективных формах инвестирования.
При этом паевой фонд и прямая покупка номера в курортном комплексе — разные инвестиционные модели. Механизмы владения, управления, оценки стоимости и получения дохода у них различаются.
Именно поэтому нельзя автоматически переносить подходы к анализу финансовых инструментов на прямую покупку недвижимости. Но можно и нужно развивать собственные принципы оценки и раскрытия информации, учитывающие специфику этого сегмента.
Что необходимо сделать дальше
На мой взгляд, развитие ответственного инвестирования в курортную недвижимость должно опираться на три взаимосвязанных направления.
Первое — инвестиционное просвещение населения. Потенциальный покупатель должен понимать особенности курортной недвижимости, уметь читать расчёты доходности, оценивать расходы, риски управления и возможность выхода из вложения.
Второе — повышение квалификации продавцов. Специалисты, которые представляют недвижимость как инвестиционный актив, должны обладать достаточной компетенцией для объяснения её экономики и корректной работы с прогнозами.
Третье — повышение прозрачности инвестиционных предложений. Расчёты должны сопровождаться понятными предположениями, источниками исходных данных, объяснением основных расходов и указанием существенных рисков.
Это не означает, что рынок необходимо ограничить новыми запретами или заставить участников гарантировать инвесторам доходность. Задача состоит в другом: создать более качественную профессиональную практику, при которой покупатель может осознанно принять инвестиционное решение.
В этом направлении важна роль не только государства, но и самих участников рынка — девелоперов, продавцов, управляющих компаний, аналитиков и профессионального сообщества.
Первое — инвестиционное просвещение населения. Потенциальный покупатель должен понимать особенности курортной недвижимости, уметь читать расчёты доходности, оценивать расходы, риски управления и возможность выхода из вложения.
Второе — повышение квалификации продавцов. Специалисты, которые представляют недвижимость как инвестиционный актив, должны обладать достаточной компетенцией для объяснения её экономики и корректной работы с прогнозами.
Третье — повышение прозрачности инвестиционных предложений. Расчёты должны сопровождаться понятными предположениями, источниками исходных данных, объяснением основных расходов и указанием существенных рисков.
Это не означает, что рынок необходимо ограничить новыми запретами или заставить участников гарантировать инвесторам доходность. Задача состоит в другом: создать более качественную профессиональную практику, при которой покупатель может осознанно принять инвестиционное решение.
В этом направлении важна роль не только государства, но и самих участников рынка — девелоперов, продавцов, управляющих компаний, аналитиков и профессионального сообщества.
Рынок взрослеет тогда, когда начинает объяснять инвестицию
Для меня разговор на форуме «Рынок капитала» и последующее обсуждение проблемы обманутых инвесторов с представителями Банка России оказались важны далеко за пределами самого мероприятия.
Они ещё раз обозначили вопрос, который, на мой взгляд, необходимо ставить перед рынком курортной недвижимости: если мы продаём объект, опираясь на его инвестиционную привлекательность, то должны уметь объяснить, как эта привлекательность формируется и какие риски принимает на себя покупатель.
Обсуждение не означает, что к недвижимости следует механически применять нормы финансового рынка. Речь о необходимости развивать подходы, соответствующие природе курортного объекта, его экономике и модели эксплуатации.
Зрелый рынок — это рынок, в котором инвестор умеет задавать вопросы, а профессиональный участник способен дать на них содержательный ответ.
Поэтому я считаю необходимым развивать инвестиционную грамотность в курортной недвижимости и повышать квалификацию специалистов, которые работают с частным капиталом. Это позволит постепенно перейти от продажи привлекательных ожиданий к более осознанному принятию инвестиционных решений.
Частный капитал нуждается не только в привлекательных проектах, но и в понятной инвестиционной логике. И если рынок курортной недвижимости хочет системно привлекать этот капитал, он должен научиться системно работать с доверием человека, который его предоставляет.
Они ещё раз обозначили вопрос, который, на мой взгляд, необходимо ставить перед рынком курортной недвижимости: если мы продаём объект, опираясь на его инвестиционную привлекательность, то должны уметь объяснить, как эта привлекательность формируется и какие риски принимает на себя покупатель.
Обсуждение не означает, что к недвижимости следует механически применять нормы финансового рынка. Речь о необходимости развивать подходы, соответствующие природе курортного объекта, его экономике и модели эксплуатации.
Зрелый рынок — это рынок, в котором инвестор умеет задавать вопросы, а профессиональный участник способен дать на них содержательный ответ.
Поэтому я считаю необходимым развивать инвестиционную грамотность в курортной недвижимости и повышать квалификацию специалистов, которые работают с частным капиталом. Это позволит постепенно перейти от продажи привлекательных ожиданий к более осознанному принятию инвестиционных решений.
Частный капитал нуждается не только в привлекательных проектах, но и в понятной инвестиционной логике. И если рынок курортной недвижимости хочет системно привлекать этот капитал, он должен научиться системно работать с доверием человека, который его предоставляет.