Блог

Куда инвестировать, чтобы получить максимальный доход от сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду — один из самых популярных способов вложений среди российских инвесторов. Однако для того, чтобы реально получить прибыль, важно понимать, как отличаются сроки окупаемости и доходность по регионам.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Сегодня мы разберемся, насколько выгодно вкладываться в недвижимость по всей России, и какие регионы обеспечивают лучшие условия для доходности.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Реальная доходность от аренды недвижимости в России

По нашим данным, если купить квартиру "вслепую" и рассчитывать только на аренду, срок окупаемости может варьироваться от 15 до 40 лет. В среднем это около 21 года, а доходность по таким сделкам составляет порядка 6% годовых.

Для понимания, насколько выгодно или невыгодно инвестировать в конкретный регион, нужно учитывать не только стоимость самой недвижимости, но и арендные ставки, а также срок окупаемости.

В регионах с наиболее низкими арендными ставками, таких как Кировская, Астраханская и Амурская области, срок окупаемости составляет 30–40 лет, что делает вложения крайне долгосрочными. В то же время, в Красноярском крае, Татарстане, Ростовской области и Ставропольском крае можно добиться окупаемости за 15–17 лет. Эти регионы выгодны благодаря низким ценам на недвижимость и относительно высоким ставкам аренды.

Однако, если рассматривать такие регионы как Севастополь, Кабардино-Балкарию или Чеченскую Республику, то срок окупаемости может составить около 10 лет, а доходность — около 8% годовых.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Крым и Краснодарский край: преимущества для инвестора

Среди регионов с более высокими доходностями стоит выделить Крым и Краснодарский край. В частности, Севастополь выделяется на фоне других регионов со сроком окупаемости около 12 лет и доходностью около 8% годовых при бюджете в 6 миллионов рублей. Этот результат сильно привлекает инвесторов, так как недвижимость в Крыму часто использует высокий спрос во время туристического сезона.

Краснодарский край также остаётся одним из фаворитов для вложений. Здесь срок окупаемости составляет около 13–14 лет при доходности 7% годовых и стоимости квартир в пределах 4,5–8 миллионов рублей. Краснодарский край активно развивается, привлекает мигрантов и туристов, что поддерживает стабильный спрос на аренду недвижимости.

Краснодарский край — это не один тип инвестиций, а уникальный регион, предлагающий разнообразие курортных направлений. На Черноморском побережье востребована как элитная недвижимость, так и апартаменты для аренды, что обеспечивает стабильный доход благодаря высокому туристическому потоку. Азовское побережье привлекает более доступными ценами и развивающимся туризмом, создавая возможности для строительства гостиничных комплексов и сдачи жилья в аренду. В Краснодаре, с его постоянным экономическим ростом и миграционным потоком, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость также обещают высокую доходность.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Как повысить доходность от аренды?

Чтобы повысить доходность от аренды, важно правильно подходить к оформлению недвижимости. Например, посуточная аренда в популярных курортных регионах может обеспечить более высокую ставку по сравнению с долгосрочной. Также стоит учесть, что грамотная меблировка, качественное оформление и профессиональная фотосессия квартиры для размещения на аренду значительно повышают шансы на быструю сдачу и позволяют установить цену выше рыночной.

Также очень влияет то, какой объект вы выбрали и за какую цену приобрели.

Миграция и строительство: ключевые факторы выбора региона

Помимо арендных ставок и стоимости недвижимости, важную роль в выборе региона играет миграционный прирост и объем нового строительства.

Помимо этого, для успешных инвестиций важно выбирать регионы с положительным миграционным потоком и активным строительством. К числу таких регионов можно отнести Московскую область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Свердловскую, Ростовскую, Ленинградскую, Тюменскую и Новосибирскую области, а также Республики Башкортостан и Татарстан. Особенно стоит обратить внимание на те регионы, где наблюдается высокий миграционный прирост, например, в Ленинградской, Московской, Тюменской областях и Краснодарском крае. Все это способствует росту спроса на аренду жилья, что является важным фактором для инвесторов.

Кроме того, на доходность аренды напрямую влияет рост туристического потока. Поэтому следует учитывать города с дефицитом гостиничного жилья и высокой долей туристов, особенно деловых, как, например, Сочи и Ялта.

Международный опыт: что можно заработать за рубежом?

Теперь про аренду за рубежом. Давайте сравним, сколько можно заработать на аренде, вложив 30 миллионов рублей в таких городах, как Москва, Краснодар и Дубай. В Москве можно купить квартиру 40 квадратных метров в премиум классе в старой Москве или три квартиры студии в новой Москве.

Арендный доход составит 200 тысяч рублей в месяц или 2,4 миллиона рублей в год. Это процентов годовых. В Краснодаре на 30 миллионов рублей можно купить две квартиры бизнес-класса по 40 квадратных метров. Арендный доход составит 160 тысяч рублей в месяц за две квартиры или 1,9 миллиона рублей в год. Это 6,4 процента годовых.

И, наконец, в Дубае на 30 миллионов рублей в эквиваленте можно купить две меблированные квартиры 40 квадратных метров со сроком сдачи в 2025 году. Арендный доход 100 тысяч дирхам в год. Это 9 процентов годовых в местной валюте. Но так как курс дирхама привязан к доллару, можно считать это долларовой доходностью.

Но такая инвестиция сопровождается рядом значительных рисков и подводных камней. Среди основных трудностей — юридическая и административная сложность, требующая оформления множества документов, включая разрешения на покупку, а также высокие затраты на юристов. В большинстве стран существуют налоговые обязательства для иностранных инвесторов, а также валютные риски, связанные с колебаниями курсов. Дополнительно стоит учесть высокие расходы на обслуживание недвижимости, которые могут включать ремонт, управляющие компании и коммунальные услуги, а также сложности с контролем за процессом аренды, особенно если недвижимость находится далеко.

Еще одним фактором риска является нестабильность местных законодательных и экономических условий, которая может повлиять на доходность и стоимость активов. Важно также помнить о трудностях с продажей недвижимости, политических и экономических рисках, а также трудностях адаптации к местному рынку. Все эти аспекты требуют внимательной подготовки и консультаций с экспертами, чтобы минимизировать риски и максимизировать доходность.

Риски, которые нужно учитывать

Однако важно подходить к любым инвестиционным предложениям с осторожностью и критическим мышлением. Примером может служить ситуация с апартаментами в Ялте, где один из застройщиков заявил о доходности на уровне 8 лет с ежегодным доходом 3,65 миллиона рублей — это по 10 тысяч рублей в день круглый год. Казалось бы, привлекательная цифра, но если разобраться, это вызывает несколько вопросов.

Во-первых, Ялта, несмотря на ее популярность как туристический центр, имеет сезонный характер: летом и в бархатный сезон аренда может действительно приносить хорошие деньги, но зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток сокращается, такая загрузка вряд ли возможна. 100% загруженности в течение года — это невозможно, и для получения обещанного дохода придется существенно повышать цены в зимний сезон.

Проблема в том, что многие застройщики используют такие цифры как маркетинговую приманку, не подкрепленную реальными расчетами. Это иллюстрирует пример с Ялтой, где застройщик сообщает о доходности, но не предоставляет никаких подтверждающих данных. Более того, такие обещания не могут считаться юридической офертой, так как договор с управляющей компанией, как правило, не включает гарантий доходности.

Инвесторам стоит помнить несколько важных вещей при выборе объектов для вложений:

  1. Всегда спрашивайте, откуда взяты прогнозируемые цифры доходности.
  2. Какие гарантии дает управляющая компания?
  3. Есть ли реальные данные по заполняемости похожих объектов в регионе?
  4. Что входит в стоимость аренды, какова доля дохода, забираемая управляющей компанией, и сколько уходит на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
  5. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре, это всего лишь красивое обещание, не более.

Вывод: где лучше инвестировать?

С учетом всех факторов, можно уверенно сказать, что для инвестора, ориентированного на недвижимость с целью получения дохода от аренды, самым выгодным выбором остаются курортные направления, такие как Крым и Краснодарский край, также развивается горный кластер. Эти регионы предлагают оптимальное сочетание роста капитала, высокой доходности и перспективы стабильно высоких арендных ставок благодаря притоку туристов и активному развитию инфраструктуры.

С учетом правильной стратегии сдачи недвижимости в аренду эти регионы позволяют обеспечить срок окупаемости в пределах 12–14 лет, что делает их крайне привлекательными для инвесторов.

Если вам нужны дополнительные данные и рекомендации по инвестициям в недвижимость, всегда рад помочь вам разобраться в деталях — записывайтесь на консультацию!
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-03-12 15:20 Для инвестора