Блог

Рассрочка против ипотеки: почему застройщики переходят на новую модель продаж и какие здесь есть риски

Рынок недвижимости в 2025 году находится в состоянии трансформации. Ключевая ставка Центробанка уже полгода остается на уровне 21%, что сделало рыночную ипотеку недоступной для большинства покупателей. Если в 2022–2023 годах сделки с привлечением ипотечных кредитов составляли до 80% от всего объема продаж в новостройках, то сейчас эта доля снизилась.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
На фоне падения доступности ипотеки застройщики активно продвигают рассрочку как альтернативный инструмент продаж. Доля квартир, купленных в рассрочку, уже достигла 40–50%, а по итогам 2025 года этот показатель может превысить половину всех сделок в новостройках. В ряде столичных проектов рассрочка уже доминирует – в некоторых ЖК до 70% продаж оформляются без привлечения банковского финансирования.

Но действительно ли рассрочка – это удобная и безопасная альтернатива ипотеке, или же она несет скрытые риски для покупателя? Разберем детально.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Почему рассрочка становится популярнее ипотеки?

1. Высокая стоимость кредитных денег

Ставки по ипотеке на вторичное жилье достигают 22–24%, а на первичном рынке – от 17% (при госпрограмме) до 21–23% (при рыночной ипотеке). При таких условиях стоимость заемных средств становится неподъемной.

Если покупатель берет ипотеку на 20 лет по ставке 21%, то при стоимости квартиры в 10 млн рублей его ежемесячный платеж составит 173 тыс. рублей, а итоговая переплата – 31 млн рублей (в 3 раза больше стоимости квартиры).

Для сравнения, при покупке в рассрочку на 3 года даже с процентами от застройщика переплата редко превышает 10–15%.

2. Доступность и скорость оформления

В отличие от ипотеки, где требуется проверка кредитной истории, подтверждение доходов и участие банка, рассрочку застройщик предоставляет напрямую. Это делает процесс покупки быстрее и проще, особенно для:

  • самозанятых и предпринимателей, которым сложно подтвердить доход,
  • покупателей с испорченной кредитной историей,
  • тех, кто не готов ждать 1–2 месяца на одобрение ипотечного кредита.

Оформить рассрочку можно за 1–2 дня, тогда как процесс получения ипотеки может растянуться на несколько недель.

3. Гибкость условий

Застройщики предлагают разные программы рассрочки, включая:

  • беспроцентную рассрочку на 6–12 месяцев при высокой сумме первоначального взноса,
  • рассрочку на 2–3 года с небольшими процентами (обычно до 10% годовых),
  • программы с минимальным стартовым платежом и крупным финальным взносом.

Формально это позволяет покупателю настроить график платежей под свои возможности, в отличие от ипотеки, где условия жестко фиксированы банком.

4. Сохранение ликвидности

Для инвесторов рассрочка – это способ вложить минимальные средства на этапе котлована и перепродать объект по мере роста цены, не привлекая дорогое кредитное финансирование.

Но есть ли у рассрочки риски?

Несмотря на очевидные плюсы, рассрочка не является идеальным финансовым инструментом. Она несет ряд серьезных рисков, о которых покупатели часто не задумываются.

1. Высокие ежемесячные платежи

Поскольку срок рассрочки редко превышает 3 года, ежемесячная нагрузка на покупателя оказывается намного выше, чем при ипотеке.

Пример:

  • Квартира за 10 млн рублей, рассрочка на 3 года, первый взнос 30% (3 млн руб.).
  • Оставшийся долг – 7 млн руб., разделенный на 36 месяцев.
  • Ежемесячный платеж составит 194 тыс. рублей.

Очевидно, что для большинства семей это неподъемная сумма.

2. Квартира остается в собственности застройщика

До полной оплаты рассрочки квартира юридически не принадлежит покупателю. Это значит:

  • ее нельзя продать или передать по наследству,
  • нельзя использовать как залог для привлечения дополнительных средств,
  • в случае проблем с платежами квартира может быть изъята застройщиком.

В отличие от ипотеки, где покупатель сразу становится собственником и просто закладывает объект банку, в рассрочке все права остаются у девелопера.

3. Риск банкротства застройщика

Если девелопер объявит себя банкротом, а покупатель еще не выплатил всю сумму, велика вероятность потери вложенных средств. Особенно это касается случаев, когда сделка оформляется не через договор долевого участия (ДДУ), а по обычному договору купли-продажи.

Решение:

  • Заключать только ДДУ (214-ФЗ защищает дольщиков),
  • Изучать финансовое состояние застройщика.

4. Возможные штрафы за просрочку

Застройщики прописывают в договорах жесткие санкции за задержку платежей:

  • штрафы 0,1–0,5% в день от суммы задолженности,
  • пересчет остатка долга по новым условиям (например, с удорожанием на 20–30%),
  • в крайнем случае – расторжение договора без возврата всех внесенных средств.

При ипотеке покупатель может договориться с банком о реструктуризации, при рассрочке девелопер не обязан идти на уступки.

5. Скрытые комиссии и изменение условий договора

Некоторые застройщики увеличивают цену квадратного метра при расчете остатка долга или прописывают дополнительные комиссии. Например:

  • если квартира стоит 10 млн рублей, но в договоре указано, что при рассрочке цена повышается до 11 млн, то покупатель платит скрытую переплату.

Поэтому перед подписанием договора его нужно тщательно проверять с юристом.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Вывод: что выбрать?

Ипотека остается оптимальным вариантом, если покупателю нужен долгий срок кредитования и минимальная ежемесячная нагрузка. Но при ставке 21%+ ее оформление становится крайне невыгодным.

Рассрочка может быть выгодной альтернативой, если у покупателя:

  • есть значительная часть суммы для первоначального взноса,
  • есть стабильный доход, позволяющий выплатить долг в течение 1–3 лет,
  • оформлен договор по 214-ФЗ, а застройщик – надежный.

Как минимизировать риски?

  1. Выбирать проверенных застройщиков с устойчивым финансовым положением.
  2. Заключать ДДУ, а не договор купли-продажи.
  3. Анализировать график платежей, избегая схем с крупными финальными взносами.
  4. Проверять скрытые комиссии, переплату и условия штрафов.
  5. Закладывать резервный бюджет, чтобы избежать просрочек.

Рассрочка – удобный инструмент в условиях дорогой ипотеки, но требует взвешенного подхода. Покупателю важно не поддаваться на маркетинговые уловки застройщиков и внимательно оценивать все финансовые риски перед подписанием договора.

Если вы хотите приобрести инвестиционный объект, но не подходите под условия льготных программ ипотеки и не готовы брать ипотеку под рыночную ставку, обращайтесь, подберем квартиру в рассрочку с понятыми условиями.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-02-25 12:58 Для покупателя