Блог

Хочу снять квартиру: зачем мне риелтор и почему он требует с меня деньги

Представьте: вы ищете квартиру. Листаете объявления, созваниваетесь с собственниками, договариваетесь о встрече. Уже устали от бесконечных фейков, от несостоявшихся просмотров, но вот наконец-то — удача! Приезжаете, осматриваете, решаете, что всё устраивает. В голове уже складывается картина будущего, вы мысленно расставляете мебель, представляете, как впервые заезжаете в новый дом.
У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
И тут, внезапно, появляется «он» — человек, которого вы видите впервые, но который требует у вас деньги. «С вас 100 тысяч, всё здорово!» — радостно заявляет он, будто вы только что заключили с ним выгодную сделку.
Вы в шоке. За что платить? Вы нашли квартиру сами, посмотрели сами, договорились с хозяином сами. Весь процесс прошли без участия посторонних людей. Никто не помог, никто не подсказывал, никто даже не присутствовал. А теперь вам нагло навязывают посредника, который не сделал для вас ровным счётом ничего. Но деньги, тем не менее, требует — уверенно, без тени сомнения, будто так и должно быть.
И интересно здесь то, что таких риелторов все больше и больше. Анализ данных с платформ Циан и Авито показывает, что доля объявлений с обязательной комиссией риелтору существенно варьируется в зависимости от типа жилья, региона и статуса публикующего лица. При этом стандартная комиссия в 50% от месячной арендной платы остаётся доминирующей практикой, особенно на Циан, где профессиональные агентства контролируют до 70–80% предложений. На Авито при техническом анализе таких объявлений меньше, около половины из объявлений, размещенных на текущий день. Но зачастую вы узнаете о комиссии уже при просмотре жилья.
С 2023 года наблюдается рост агентских комиссий до 100% от арендной ставки в премиальном сегменте. Этот тренд особенно заметен на Циан, где доля таких предложений увеличилась с 12% до 27% за два года. В эконом-классе сохраняется стандартная 50% комиссия, однако и это немало, когда вы никак не ощущаете услуги человека, которому платите.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Вопрос на миллион: кто такой риелтор и чем он полезен

Если вы когда-либо искали аренду в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, то точно сталкивались с ситуацией, когда «свежие» объявления исчезают за считаные минуты. Почему? Потому что зачастую они даже не настоящие.

Риелторы массово публикуют фейковые объявления с несуществующими квартирами, лишь бы заманить потенциального арендатора. Звоните по объявлению, а вам говорят: «Ой, эта квартира только что сдана, но есть похожая, но дороже». Или вообще просят перевести предоплату, после чего просто исчезают.

Те же, кто реально занимается арендой, просто «сидят» на популярных сайтах и мониторят свежие объявления от собственников. Как только появляется что-то интересное, они тут же звонят владельцу, предлагают «вести сделку» и через пару часов выкладывают этот же объект уже как «предложение агентства» с дополнительной комиссией.

То есть схема простая:
  1. Риелтор не владеет квартирой.
  2. Риелтор не несёт ответственности за сделку.
  3. Риелтор делает процесс аренды дороже.

Почему в России до сих пор нет чётких правил

Рынок риелторских услуг в стране существует с 1991 года, но по-прежнему не имеет чёткого законодательного регулирования. Нет обязательного лицензирования, нет единых стандартов работы. По сути, любой человек может назвать себя риелтором и начать брать деньги за «услуги», даже не имея профильного образования или реального опыта.

Попытки ввести закон о риелторах предпринимались, но государство боится перегнуть палку: бизнес не хочет дополнительных барьеров, а чиновники не хотят лишней головной боли. Давайте рассмотрим некоторые из них:

  1. 1996 год: Введено обязательное лицензирование риелторской деятельности и страхование ответственности. Однако в 2002 году эти требования были отменены из-за бюрократических сложностей и коррупции в лицензирующих органах.
  2. 2016 год: Обсуждался законопроект в Общественной палате, который предлагал ввести обязательные взносы и определял обязанности риелторов. Однако нечеткие формулировки и финансовые требования вызвали негативную реакцию рынка, и проект не был принят.
  3. 2021 год: Предложен законопроект о создании саморегулируемых организаций (СРО) для риелторов, с требованиями к образованию, аттестации и страхованию ответственности. Ожидалось, что после принятия закона около 50% риелторов покинут рынок из-за несоответствия новым стандартам.
  4. 2024 год: В Госдуме подготовлен новый законопроект, устанавливающий стандарты работы риелторов. Согласно инициативе, заниматься риелторской деятельностью смогут индивидуальные предприниматели без судимостей по тяжким статьям. Предполагается создание реестра специалистов и определение правовых основ их работы.

По состоянию на 2025 год, в России насчитывается около полумиллиона риелторов, но рынок по-прежнему дикий. Здесь где каждый крутится, как может, а страдают, как всегда, обычные люди. В итоге, вместо открытого и прозрачного рынка арендаторы оказываются в ловушке. Они не подписывают договор с риэлтором, но фактически оплачивают его услуги. Это одна из причин, почему рынок аренды вызывает раздражение у тысяч людей.

В то время как за рубежом ситуация другая:

  • В США в большинстве штатов комиссия агенту выплачивается именно владельцем квартиры, а не арендатором.
  • В Германии действует принцип "Wer bestellt, der bezahlt" (кто заказывает услугу, тот ее и оплачивает). Это закреплено в законодательстве: если собственник нанял риэлтора, он же и платит ему комиссию.
  • В Великобритании в 2019 году принят закон Tenant Fees Act, который запрещает брать комиссии с арендаторов за услуги посредников.

Меня удивляет, что у нас до сих пор не закреплено законодательно понятие риелтора. Что это за человек — непонятно. Кто такой эксперт рынка недвижимости, еще более непонятно.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Что делать

Есть несколько способов защититься от бесполезных трат и обмана:

  1. Ищите квартиры у собственников. Существуют сайты, где владельцы размещают объявления напрямую.
  2. Не переводите предоплату незнакомцам. Требуют деньги за «подбор вариантов» или «бронь»? Скорее всего, это мошенники.
  3. Обходите посредников стороной. Если видите, что одно и то же объявление публикуют разные «агенты», скорее всего, квартира реальная, но вам её просто «перепродают» дороже.

Но ключевой вопрос — почему вы должны тратить свое время, нервы, деньги и т. д., чтобы защититься? Как эксперт, я глубоко погружаюсь в эволюцию рынка недвижимости с 1991 года, изучаю законопроект о риелторской деятельности и готовлю свои предложения по его доработке. Вот что необходимо сделать, чтобы рынок был безопасным для человека:

1. Запрет на комиссию с арендаторов

Что это значит?

Риэлтор должен получать оплату от того, кто его нанял — собственника жилья. Если арендодатель привлекает агента для поиска жильцов, именно он и должен оплачивать услуги посредника.

Как это будет работать?

  • Законодательно закрепляется принцип: "Кто заказывает услугу, тот ее оплачивает".
  • Агентства и риэлторы не вправе требовать деньги с арендатора, если он не подписывал с ними договор.
  • Объявления о сдаче квартир должны четко указывать, есть ли посредник и кто оплачивает его работу.

2. Прозрачные онлайн-сервисы без скрытых комиссий

Что это значит?

Арендаторы должны видеть реальные предложения от собственников, без навязанных посредников. Примером могут служить цифровые платформы типа "Яндекс.Аренда", где изначально заложен принцип прозрачности.

Как это будет работать?

  • В агрегаторах объявлений вводится обязательная маркировка: "Без риэлтора" или "С риэлтором, оплачивает арендодатель".
  • Площадкам запрещается размещать объявления без четкого указания условий сделки.
  • Вводится ответственность за размещение фейковых объявлений (например, несуществующих объектов или заниженных цен для заманивания клиентов).

3. Юридическое закрепление статусов участников рынка

Что это значит?

Сейчас под "риэлтором" может называться кто угодно, а их обязанности не закреплены на уровне закона. Нужно четкое определение, кто есть кто на рынке аренды.

Как это будет работать?

  • Риэлтор — специалист с лицензией, работающий по договору с арендодателем.
  • Агент — сотрудник агентства, действующий под контролем риэлтора, не вправе требовать деньги с арендаторов.
  • Консультант по аренде — юрист, который проверяет договоры и помогает избежать мошенничества.

4. Ответственность за дезинформацию

Что это значит?

За размещение ложных объявлений, скрытые комиссии и вводящие в заблуждение схемы должны быть предусмотрены штрафы и санкции.

Примеры нарушений:

  • Фейковые объявления — объекты, которых не существует, чтобы заманить клиентов.
  • Ложные условия — сокрытие дополнительных платежей.
  • "Липовые" скидки — когда аренду завышают, а потом делают "скидку".

Что изменится, если все это применить?

  • Арендаторы будут понимать, за что платят и кому.
  • Количество скрытых комиссий и мошеннических схем сократится.
  • Рынок аренды станет понятным и прозрачным.
  • Риэлторская деятельность будет профессиональной и регулируемой.

Итог: риелтор при аренде – это дополнительный налог на вашу невнимательность

В 2025 году, когда почти все сделки можно провести онлайн, когда есть цифровые сервисы, доступ к кадастру и договорам, когда собственники сами готовы выходить на контакт, услуги риелтора при аренде — это атавизм, который нужен в первую очередь самому риелтору.

А рынку нужно профессиональное регулирование. Будущее – за профессиональными советниками, которые действительно помогают клиентам, а не просто зарабатывают на их неосведомлённости. Пора менять правила игры.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-02-24 15:48 Личная позиция