Блог

Новый удар по серым ипотечным схемам

С 1 января 2025 года в России действует ипотечный стандарт — свод единых правил, ограничивающих рискованные и непрозрачные практики на рынке ипотечного кредитования. С 1 апреля к нему добавился надзорный стандарт — инструмент контроля и санкций для банков, нарушающих эти правила.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Это означает, что теперь у регулятора появился формализованный механизм, позволяющий фиксировать нарушения, выносить предупреждения, а в случае системных отклонений — публично называть нарушителей.

Для участников рынка, особенно добросовестных заемщиков, это значимый шаг в сторону большей прозрачности и защиты прав.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Что такое надзорный стандарт: структура и полномочия

Надзорный стандарт — это дополнение к ипотечному стандарту, призванное следить за его соблюдением. Установлены четкие правила и процедуры взаимодействия банков с надзорным органом — Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, который был создан в 2023 году. В его состав входят представители ЦБ, Минфина, а также двух третей участников — от банковского сообщества.

Основной функцией комитета становится контроль за соблюдением правил, установленных ипотечным стандартом. В случае нарушений регулятор может применить пошаговую схему санкций:

  1. Рекомендация об устранении нарушения
  2. Предупреждение, если рекомендация проигнорирована
  3. Требование устранить нарушение при повторении
  4. Публикация информации о банке-нарушителе на сайте ЦБ — самая жесткая из доступных на сегодня мер

Этот алгоритм направлен прежде всего на профилактику и мягкое воздействие. Однако Банк России уже предупредил, что в случае системных нарушений возможно ужесточение санкций.

Какие схемы теперь под запретом

Согласно ипотечному стандарту, с января 2025 года под запретом оказались распространенные, но рискованные и часто манипулятивные практики:

  • Ипотека от застройщика с завышенной ценой объекта: занижение ставки по кредиту компенсируется завышенной ценой недвижимости, увеличивая долговую нагрузку заемщика.
  • Кешбэк на первый взнос: формально уменьшая стартовые расходы, такие схемы нередко сопровождаются завышением стоимости объекта.
  • Аккредитив вместо эскроу: использование небезопасных механизмов расчетов повышает риски для покупателя.
  • Комиссия за пониженную ставку (вступит в силу с 1 июля): при досрочном погашении кредита заемщик теряет уплаченную комиссию, что делает «льготную» ставку фикцией.
  • Недостаточная информированность: банк обязан раскрыть все параметры сделки до подписания договора — в том числе права, риски, альтернативы и льготные программы.

Отдельно установлен предел по ключевым параметрам сделки: срок ипотеки не более 30 лет, первый взнос — не менее 20%.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Как влияет надзорный стандарт на рынок

Для банков новый режим означает необходимость строгой внутренней дисциплины, отказа от полулегальных схем, которые ранее помогали стимулировать продажи или маскировать рост цен. Увеличивается нагрузка на службы комплаенса, юридический департамент и фронт-офис: теперь даже рекламные сообщения и поведение менеджеров подпадают под контроль.

Для заемщиков — это важный шаг к выстраиванию безопасной среды: теперь схема «низкая ставка — высокая цена» или «скрытая комиссия» становится официально вне закона, и, что критично, — контролируется публично.

Появление публичного списка нарушителей станет репутационным фильтром: кредиторы, чья модель зависит от доверия, не захотят рисковать публичным обвинением со стороны регулятора.

Есть ли риски и слабые места

Да. Надзорный стандарт сам по себе — не закон, а форма саморегулирования под контролем государства. Он предполагает поэтапное влияние, но не включает штрафов или приостановки лицензий.

Другой вопрос — механизмы фиксации нарушений: чтобы банк попал в список, нужно установить факт рецидива и доказать игнорирование рекомендаций. Это предполагает, что нарушения не всегда будут выявляться сразу — особенно в случае скрытых или плохо документированных схем.

Кроме того, заемщики часто не готовы отстаивать свои права: не знают процедуры, не собирают доказательства. Без активного участия потребителей даже самый строгий стандарт не даст желаемого эффекта.

Что делать заемщику

Если есть подозрение, что схема сделки нарушает стандарт, важно:

  • Сохранять документы и переписку
  • Фиксировать разговоры с менеджерами
  • Обратиться в интернет-приемную ЦБ
  • В случае ущерба до 500 тыс. руб. — к финансовому уполномоченному, выше — в суд.

Какой итог?

Введение надзорного стандарта — это не революция, а последовательное развитие института ипотечного регулирования. Он указывает, что государство осознает существование проблемных зон на рынке и начинает применять инструменты, направленные на защиту заемщика, прозрачность и дисциплину среди кредиторов.

Да, санкции пока мягкие. Но даже публикация банка-нарушителя на сайте ЦБ — серьезный сигнал рынку. Анонс возможности ужесточения санкций в будущем дает понять: регулятор готов усиливать давление, если потребует ситуация.

Этот шаг в первую очередь важен для защиты семей, впервые покупающих жилье в ипотеку, и для инвесторов, которые работают с проектами на первичном рынке. Он снижает риск быть втянутыми в непрозрачные и дорогостоящие схемы.

Надзорный стандарт — это не панацея, но правильный шаг в сторону цивилизованного и справедливого ипотечного рынка.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-04-10 11:40 Для инвестора