Блог

Как отмена комиссий по льготной ипотеке повлияет на рынок недвижимости

Недавно президент России Владимир Путин заявил, что практика взимания банками дополнительных комиссий по ипотечным кредитам, в том числе в рамках льготных программ, недопустима.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Центральный банк России поддержал эту позицию, а крупнейшие банки – Сбер и ВТБ – уже объявили об отмене комиссий по субсидируемой ипотеке.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Комиссии: скрытая нагрузка на покупателя

Формально комиссии по льготной ипотеке взимались с застройщиков. Фактически – перекладывались на покупателей, прежде всего – на семьи, улучшающие жилищные условия с помощью семейной ипотеки. В течение 2023–2024 годов крупные банки стали системно использовать этот инструмент. Комиссия составляла в среднем от 5 до 10% от стоимости объекта, добавляясь к базовой цене договора долевого участия. В итоге жилье, приобретенное по госпрограмме, становилось дороже.

При этом проблема была и в непрозрачности схемы: покупатель зачастую не понимал, что переплачивает. Вдобавок госбюджет уже субсидировал банку существенную часть дохода — по действующей формуле, например, при ставке семейной ипотеки в 6%, а ключевой — 21%, банк получал до 24% по выданному кредиту. Поскольку разницу между ставкой, которую платят граждане при покупке квартиры, и ключевой (сейчас составляет 21%) + 3 процентных пункта (п. п.) банкам компенсирует федеральный бюджет.

Для сравнения: рыночная ставка по ипотеке сейчас составляет примерно 27%, что всего на 3 п. п. ниже.

Следовательно, говорить о полной нерентабельности программ, на которую уже успели пожаловаться банки, некорректно.

Вдобавок банковский сектор России показывает стабильно высокую и даже не первый год рекордную прибыль. Да, льготная ипотека не дает сверхдоходов, но и не несет прямых убытков. Это норма для любой социальной программы, где банк выступает не только как коммерческая организация, но и как инфраструктурный партнер государства.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Что будет с рынком после отмены комиссий

Резкого сокращения выдачи ипотеки не произойдет, если банки не начнут искусственно ужесточать требования к заемщикам. Если же этого не произойдёт, то объём выдачи ипотеки, скорее всего, останется на том же уровне

Программа останется экономически приемлемой, особенно с учетом бюджетных трансфертов. Возможны следующие эффекты:
  1. Снижение ценовой нагрузки на заемщиков.
  2. Рост прозрачности сделок.
  3. Выравнивание условий конкуренции. Если запрет на комиссии не будет носить универсальный характер, возможна деформация конкурентной среды. Поэтому крайне важно, чтобы правовое закрепление запрета распространилось на весь рынок.

Почему это решение — логичное и своевременное

Комиссии подрывали саму суть государственной поддержки. Госпрограмма превращалась в механизм косвенного субсидирования банков и застройщиков. А должна была быть инструментом поддержки семей. В результате:

  • Заемщики сталкивались с дополнительной финансовой нагрузкой, о которой не знали заранее.
  • Цены на недвижимость искусственно росли — и этот рост был непрозрачным.
  • Эффективность бюджетных расходов падала: государство дотировало продукт, но не контролировало его структуру.

Решение ЦБ и президента — устранить такие практики — закономерно.

Ни один банк не должен рассчитывать на сверхприбыль, предоставляя продукт в рамках государственной социальной политики. Если комиссия делает жилье для семьи дороже, она недопустима по определению, тем более учитывая то, что сегодня основной покупатель недвижимости – это семья, которой необходимо улучшить жилищные условия. Не только с правовой, но и с этической точки зрения. Поэтому решение об отмене комиссий было вопросом времени – и это, безусловно, шаг в правильном направлении.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-04-25 15:03 Комментарий эксперта