Блог

Риелтор на вторичке: защита клиента или лишний посредник

Человеку нужно где-то жить. Поэтому многие люди хотя бы раз в жизни сталкиваются с покупкой недвижимости. Некоторые — сталкиваются два-три раза, немногие — более пяти. При этом улучшение жилищных условий — приоритетная цель для большинства граждан. Не имея опыта в этой сфере, можно легко потерять и деньги, и жилье.

Представьте: вы наконец решаетесь купить квартиру. Сомневаетесь, самому страшно подступиться к вопросу. Но тут на «помощь» приходят риелторы. И теперь вы думаете, что все будет хорошо. Александр тоже так думал, но так ли это?

Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624

Александр купил квартиру в центре Москвы по рыночной цене. Сделку оформляли через агентство, риелтор уверял: «Документы чистые, проверено юристами». Через год выяснилось, что у жилья есть ещё два владельца. Один из них – человек, продавший квартиру с поддельной доверенностью, второй – наследник, не знавший о продаже. Суд признал сделку недействительной, а Александр остался без жилья и денег.

Это не единичный случай. Вторичный рынок недвижимости – это поле повышенных рисков. Мошенничество, скрытые обременения, оспоренные сделки – всё это может сделать покупку квартиры кошмаром.

Вопрос в том, нужен ли в этой ситуации риелтор, чтобы защитить клиента, или же он просто ещё одно звено в длинной цепочке посредников? Давайте разбираться.

Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Как устроен рынок вторичной недвижимости?

В отличие от новостроек, где продавец один – застройщик, вторичный рынок хаотичен. Здесь нет единого регистра, нет обязательного сопровождения сделки государственными органами. Каждый объект – это своя история, связанная с прежними владельцами, правами наследников, обременениями и судебными разбирательствами.

Риелторы в этом хаосе занимают особое место. Одни действительно помогают клиентам разобраться в юридических тонкостях, другие просто показывают квартиры и получают комиссию за сделку, не вдаваясь в её риски. Главная проблема – отсутствие чётких стандартов профессии. Любой человек, без лицензии и образования, может назвать себя риелтором и начать продавать квартиры. Это приводит к катастрофическим последствиям.

Какие реальные риски несёт покупатель?

Покупка вторички – это всегда проверка на внимательность. Вот лишь несколько типичных проблем, которые могут всплыть после сделки:

Скрытые владельцы. Если продавец купил квартиру недавно и по ней не истёк срок исковой давности, сделку могут оспорить.
Обременения. Аресты, залоги, долги по ЖКХ – всё это может лечь на плечи нового владельца.
Неучтённые наследники. Если в квартире были зарегистрированы люди, которые не отказались от наследства, сделку могут признать незаконной. Например, если один из наследников не знал о продаже или если сделку провели с участием недееспособного лица.
Прописанные люди. Можно купить квартиру, а потом выяснить, что в ней по закону зарегистрированы несовершеннолетние дети или бывшие супруги.
Двойные продажи. Недобросовестные продавцы могут продать одну квартиру нескольким людям.
Квартиры с дефектами, которые умышленно скрыли во время продажи.

Вопрос, который уже наверняка возник у вас:

Кто такой риелтор и может ли он защитить вас от перечисленных рисков?

Риелторская деятельность в России зародилась в начале 1990-х годов, однако до настоящего времени не имеет полноценного законодательного регулирования. Несмотря на неоднократные попытки ввести контроль в этой сфере, они не увенчались успехом. Рассмотрим ключевые этапы и причины этих неудач:

1996 год: Правительство Российской Федерации утвердило положение о лицензировании риэлторской деятельности, предусматривающее обязательное лицензирование и страхование ответственности. Однако в 2002 году данное постановление было отменено из-за бюрократических сложностей и коррупции в лицензирующих органах.
2016 год: В Государственную Думу был внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Документ предусматривал установление правовых основ риэлторской деятельности и фактически вводил разрешительный механизм для риэлторов, аналогичный лицензированию. Однако проект столкнулся с критикой из-за недостаточной проработки определений и обязанностей риэлторов, а также из-за предложенных обязательных взносов, что вызвало негативную реакцию участников рынка.
2021 год: Обсуждался новый законопроект, предусматривающий создание саморегулируемых организаций (СРО) по аналогии со строительной отраслью. Проект устанавливал требования к образованию, аттестации, страхованию ответственности и работе с государственной информацией для риэлторов. Предполагалось, что риэлторы станут профессиональными участниками рынка, подобно нотариусам. Эксперты прогнозировали, что принятие закона может привести к уходу с рынка до 50% риэлторов, не соответствующих новым требованиям.

В отличие от таких социально значимых сфер, как здравоохранение, образование и правоохранительные органы, где работают квалифицированные специалисты с профильным образованием и строгой юридической ответственностью, рынок недвижимости в России остается нерегулируемым. По данным Российской гильдии риэлторов, на 2024 год в стране насчитывается около 550 000 риэлторов, однако значительная часть из них не обладает достаточной квалификацией, и около 70-80% рынка находится в «серой» зоне.

Несмотря на длительную историю и многочисленные попытки регулирования, риэлторская деятельность в России по-прежнему остается без четкого законодательного оформления, что создает риски для участников рынка недвижимости.

Поэтому отвечая на вопрос о рисках, нужно понимать, что с точки зрения закона риелтор — это просто человек, который о чем-то там вам вещает, и защиту он предоставлять не может и не будет. Настоящую проверку объекта проводят юристы и нотариусы, но многие агенты ограничиваются поверхностным анализом документов, не вникая в детали.

Большинство риелторов занимается лишь организацией показа квартир и переговорами между сторонами. Этого недостаточно для защиты покупателя.

Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Можно ли обойтись без риэлтора?

На практике около 90% сделок на вторичном рынке можно провести без участия риэлтора, если привлечь грамотного юриста. Основная задача при покупке или продаже квартиры — юридическая чистота сделки, а риэлтор не обладает профильным юридическим образованием и не несет реальной ответственности за ошибки.

Что делает риэлтор?

Проверяет историю квартиры через Росреестр, судебные базы и ФНС.
Теоретически контролирует оформление сделки, следит за процедурой расчетов.
Помогает снизить цену при торге.

Но все эти функции легко выполняются юристом за фиксированное вознаграждение, в то время как риэлтор берет комиссию в среднем 2–5% от стоимости объекта. При сделках на несколько миллионов рублей это ощутимые затраты.

Основные проблемы рынка вторички

Фейковые объявления На площадках вроде Авито и Циан масса фальшивых объявлений. Схема простая: потенциальный покупатель звонит по объявлению, но не может дозвониться, либо получает звонок позже с предложением "другого варианта". Иногда это просто сбор контактов, после чего телефон покупателя засыпают предложениями от агентств.

Другой сценарий: клиент дозванивается, но выясняется, что объявление от агентства, а в реальности квартира уже "продана". Взамен ему предлагают другие объекты, но по менее выгодной цене.

Как решить проблему? Введение обязательного договора между продавцом и агентством перед размещением объявления. Агрегаторы должны проверять наличие такого договора, иначе публикация невозможна. Это исключит дублирование объявлений без ведома владельца.

Риэлторы атакуют собственников Человек размещает объявление о продаже квартиры и сразу получает десятки звонков от риэлторов. Даже если продавец категорически не хочет сотрудничать, агентства размещают дублирующие объявления без его согласия, заманивая покупателей к себе. Это прямая манипуляция рынком и нарушение прав собственников.

Решение: запрет на публикацию без официального договора с владельцем.

Ложные компетенции риэлторов Часто риэлторы обещают полную юридическую проверку объекта. Однако у них нет соответствующего образования, а если после сделки выявятся обременения или скрытые собственники, никакой ответственности агентство не несет.

Оптимальный подход: юридическое сопровождение сделки должно выполняться именно юристами, а не агентами.

Вывод: риелтор – защита или лишнее звено?

На вторичном рынке недвижимости услуги риелтора избыточны. Сервисов проверки недвижимости становится всё больше, а реальные риски можно снизить, обратившись напрямую к юристам.

Рынок нуждается в жёстком регулировании. Покупатель не должен зависеть от компетенции случайного агента, а государство должно обеспечить прозрачность сделок. Пока этого нет – каждый покупатель вторичного жилья находится в зоне риска. Вы готовы рискнуть миллионами рублей, доверившись непроверенному риелтору? Или пора требовать реальных реформ на рынке недвижимости?

Решения очевидны:

Запрет на фейковые объявления и требование подтверждающего договора при публикации.
Защита продавцов от навязчивых риэлторов и дублирования их объявлений.
Разграничение ролей: риэлтор занимается маркетингом, юрист — юридической проверкой.

Для большинства покупателей и продавцов оптимальным вариантом будет отказ от услуг риэлтора в пользу профессионального юриста. Это сэкономит деньги и обеспечит юридическую чистоту сделки без лишних комиссий.

Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.

Ткачев Евгений

2025-02-25 12:19 Личная позиция