Блог

Крым или Сочи? Что перспективнее для инвестиций

Разговоры о том, что Крым может стать «вторым Сочи», не утихают среди инвесторов и экспертов рынка недвижимости. Полуостров действительно обладает потенциалом для развития элитного жилья, гостиничной инфраструктуры и туристических проектов.
Однако корректно ли подобное сравнение? Насколько обоснованы прогнозы роста, и нет ли здесь маркетингового преувеличения?
В частности, аналитики прогнозируют, что премиальный сегмент недвижимости на Южном берегу Крыма, который в настоящее время недооценен, будет активно развиваться и конкурировать с перенаселенным Сочи.

Среди факторов, способствующих этому, выделяют природные преимущества Крыма и увеличение числа состоятельных россиян, заинтересованных в приобретении элитного жилья на полуострове. Кроме того, Крым имеет обширные свободные территории для реализации масштабных проектов, что выгодно отличает его от Сочи, где земельные ресурсы уже практически исчерпаны.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Почему Крым сравнивают с Сочи?

  1. Климат и география Оба региона расположены на Черноморском побережье и имеют благоприятные климатические условия: субтропики в Сочи и мягкий средиземноморский климат на Южном берегу Крыма. Это позволяет развивать курортную и оздоровительную инфраструктуру.
  2. Туристический поток До 2022 года Сочи был ведущим внутренним курортом России. Санкции и закрытие зарубежных направлений повысили интерес к другим регионам. В 2023 году Крым посетили 6,5 млн туристов, Сочи – 7 млн. Восстановление авиасообщения может усилить этот тренд.
  3. Наличие свободных территорий Сочи испытывает дефицит земельных ресурсов под новые проекты. В Крыму, напротив, есть значительные площади для комплексной застройки. Так, в селе Приветное (Большая Алушта) в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ) планируется строительство 3,2 млн кв. м недвижимости.
  4. Рост инвестиций За 10 лет Крым привлёк 1,7 трлн рублей, из них 181 млрд рублей – в туристическую отрасль. Сегодня в регионе реализуется 66 гостиничных проектов на сумму 180 млрд рублей. Схожий инвестиционный бум в Сочи начался после Олимпиады-2014.
  5. Доступность недвижимости В Крыму жильё стоит в 2–3 раза дешевле, чем в Сочи (120–150 тыс. руб./кв. м против 414,5 тыс. руб./кв. м в новостройках). Это делает регион привлекательным для инвесторов, рассчитывающих на долгосрочный рост цен.

Почему до 2022 года Крым практически не рассматривался как серьёзный конкурент Сочи

1. Транспортная изоляция и зависимость от моста

До открытия Крымского моста в 2018 году логистика была крайне сложной. Добраться в Крым можно было либо паромом, либо через Украину, что ограничивало туристический поток. Даже после запуска моста авиасообщение оставалось основным способом передвижения, но количество рейсов было гораздо ниже, чем в Сочи.

2. Отставание в инфраструктуре

В отличие от Сочи, который получил 1,5 трлн рублей инвестиций в подготовке к Олимпиаде-2014, Крым за 10 лет привлёк всего 1,7 трлн рублей. В регионе по-прежнему остро стоит проблема дорог, инженерных сетей, коммунальной инфраструктуры и качественного гостиничного фонда.

3. Отсутствие массового девелопмента

Крым не входил в число приоритетных регионов для крупных застройщиков. В Сочи активно развивалась жилая и курортная недвижимость с 2007 года, а в Крыму строительство шло преимущественно точечно, без масштабных проектов.

4. Сложности с финансированием и юридическим статусом

После 2014 года Крым попал под санкции, из-за чего крупные банки и компании не могли официально работать в регионе. В Сочи ипотеку можно было оформить без проблем, а в Крыму многие сделки приходилось проводить за наличные или через сложные схемы.

5. Фактор международного туризма

Сочи долгое время развивался как туристический хаб, принимая гостей не только из России, но и из-за рубежа. В Крым после 2014 года иностранный поток практически исчез, а российский рынок ориентировался на более доступные по цене курорты Краснодарского края.

Почему ситуация изменилась в 2022 году?

  1. Закрытие аэропортов юга России — Крым стал альтернативой для туристов, которые раньше летали в Краснодар, Анапу, Геленджик.
  2. Рост внутреннего туризма — из-за санкций и ограничений заграничные поездки стали сложнее, спрос переключился на российские курорты.
  3. Появление госпрограмм поддержки — в Крыму начали активно инвестировать в дороги, энергетику, гостиницы.
  4. Дефицит жилья в Сочи — после ценового бума 2021–2022 годов стоимость недвижимости в Сочи резко выросла, и Крым начали рассматривать как более доступную альтернативу.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Как обычно сравнивают Крым и Сочи

Крым и Сочи часто сравнивают по нескольким ключевым критериям, таким как геополитическая ситуация, климат, инфраструктура, транспортная доступность и рынок недвижимости. Можно сказать, что эти сравнения как справедливы, так и нет.

Геополитическая ситуация оказывает заметное влияние на оба курорта. Сочи, благодаря активным федеральным инвестициям, особенно после Олимпиады-2014, стал международным курортом, привлекательным для туристов и инвесторов. Важную роль здесь сыграла международная политическая ситуация, позволившая привлечь крупные вложения. Так, затраты только на подготовку Олимпиады в Сочи составили более 1,5 трлн рублей.

Крым, напротив, сталкивается с геополитической изоляцией и санкциями, что ограничивает его возможности для привлечения внешних инвестиций. Это замедляет развитие региона, но не останавливает его. За 10 лет Крым привлёк в свою экономику более 1,7 трлн руб. инвестиций. Эта сумма включает около 1 триллиона рублей внебюджетных средств. Объем инвестиций в туристическую сферу Крыма с 2014 года превысил 181 миллиард рублей. Эта информация была озвучена министром курортов и туризма Республики Крым Сергеем Ганзием на заседании президиума Госсовета. В настоящее время в республике реализуется 66 инвестиционных соглашений, направленных на развитие курортов и туризма.

Климат также играет важную роль в сравнении этих курортов. Сочи обладает субтропическим климатом, который позволяет круглогодично привлекать туристов: летом — на пляжи, а зимой — на горнолыжные курорты. Это сочетание природных условий создаёт устойчивый спрос на недвижимость и услуги в регионе, что поддерживает его экономический рост. Крым же, несмотря на наличие тёплых лет, имеет ограниченный сезон отдыха, который длится лишь с мая по сентябрь. На сегодняшний день это компенсируется за счет строительства круглогодичных курортов с собственной инфраструктурой.

Развитие инфраструктуры в Сочи на протяжении последних десяти лет с 2014 по 2024 год значительно опередило Крым. После Олимпиады город получил новые дороги, транспортные узлы, гостиничные комплексы и спортивные сооружения, что сделало его конкурентоспособным на международной арене. В Крыму, несмотря на улучшения в транспортной сети, включая Крымский мост, инфраструктура на самом полуострове остаётся менее развитой и требует дальнейшего развития.

Что касается рынка недвижимости, Сочи остаётся стабильным и привлекательным для инвесторов, хотя и перегретым, цены за квадратный метр здесь в новостройках в августе 2024 года составила 414,5 тыс. рублей. Это увеличение на 10% по сравнению с предыдущим годом. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Сочи составляет 298,4–324,3 тыс. рублей. Цены на недвижимость в Крыму также демонстрируют рост, но пока более сдержанный. Сейчас они находятся в диапазоне 120–150 тыс. рублей, и этот рынок сейчас более привлекателен для долгосрочных вложений чем сочи. с прогнозируемым ростом цен в будущем, хотя и не столь быстрым. Процент роста стоимости здесь будет больше чем в сочи.

На что на самом деле стоит обратить внимание

Стоит рассмотреть этот вопрос шире. Крым не станет Сочи — он превзойдёт его. У региона есть все шансы стать международным круглогодичным курортом для граждан России и стран БРИКС. Развитие Крыма будет проходить с учётом ошибок, допущенных при застройке Сочи, и это создаёт уникальную возможность для устойчивого роста.

Среди причин, по которым так произойдет, во-первых, новый подход к застройке. Застройка Крыма уже ведется и будет вестись по комплексному развитию территорий (КРТ), что позволит избежать хаотичной и неорганизованной застройки, наблюдаемой в Сочи, где на данный момент много точечных объектов. Такой подход обеспечит сохранение природного и архитектурного облика региона, создавая условия для гармоничного развития инфраструктуры и туризма. На это у Крыма, в отличие от Сочи, сейчас есть свободные территории и возможности.

Например, в программу комплексного развития территории в Крыму включена территория в селе Приветное (Большая Алушта) общей площадью 480,6 гектара. Этот проект был одобрен правительством России и включает как жилую, так и нежилую застройку. Общая площадь объектов капитального строительства, подлежащих строительству и реконструкции, составит более 3,2 миллиона квадратных метров, из которых 1,95 миллиона квадратных метров отведено под жилые здания и 1,28 миллиона квадратных метров — под нежилые. Также в Севастополе еще в 2022 году под КРТ были определены пять площадок, такая же динамика наблюдается в других популярных городах Крыма.

Можно сказать, что Крым объединит в себе лучшие черты курортов, таких как Сочи, Анапа и Геленджик. Регион сможет предложить разнообразие отдыха: от пляжного туризма до санаторно-курортного лечения. Это можно отследить и по появлению новых объектов размещения по современным стандартам. Только в 2024 году открылись три новых отеля на 92 номера, а еще два отеля на 40 номеров планируется завершить в ближайшее время. Всего реализуются 66 гостиничных проектов на сумму 180 миллиардов рублей, включая льготное кредитование по постановлению правительства РФ

Так, Крым имеет уникальную возможность стать новым международным курортом с акцентом на качество и устойчивое развитие. Регион сможет объединить в себе лучшие черты российских курортов, избежав их недостатков. Сочи останется важным туристическим направлением, но Крым, с его подходом к развитию и международной ориентацией, способен задать новый стандарт курортной индустрии в России.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте вопрос эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624

Почему Сравнивать Крым и Сочи напрямую некорректно.

Это две разные инвестиционные истории с разной экономикой, инфраструктурой и перспективами развития.

Основные аргументы против такого сравнения:

  1. Масштаб территории Крым — это целый регион с разными климатическими зонами, городами и особенностями рынка недвижимости. Сочи — это один город с четко сформировавшимся курортным потенциалом, который получил мощный импульс после Олимпиады-2014.
  2. Геополитика и инвестиции Сочи развивался при активной господдержке и был обеспечен федеральными инвестициями на уровне 1,5 трлн рублей. В Крыму тоже есть инвестиции (1,7 трлн руб. за 10 лет), но регион сталкивается с международными санкциями, что ограничивает возможности привлечения крупных иностранных средств.
  3. Инфраструктура и доступность Сочи обладает развитой транспортной сетью, включая международный аэропорт, морской порт, ж/д сообщение и федеральные трассы. Крым только начинает выстраивать транспортную доступность — запуск авиасообщения важен, но не делает полуостров "вторым Сочи".
  4. Сезонность Сочи — это круглогодичный курорт благодаря сочетанию пляжного отдыха и горнолыжных курортов. В Крыму пляжный сезон ограничен с мая по сентябрь, а зимний туризм развит слабо.
  5. Рынок недвижимости В Сочи жилье в новостройках уже стоит в среднем 414,5 тыс. руб./кв. м, а на вторичке 298,4–324,3 тыс. руб./кв. м. В Крыму цены пока держатся в диапазоне 120–150 тыс. руб./кв. м, но рост менее стремительный.

Сравнение Крыма с Сочи удобно риелторам и девелоперам: оно создаёт ощущение неизбежного роста цен. Однако для превращения Крыма в аналог Сочи необходимы десятки лет инвестиций в инфраструктуру и международный статус, чего пока нет. Сегодня Крым — это не Сочи, а самостоятельный рынок с уникальными перспективами.

Основные преимущества, которые могут обеспечить успех Крыма как курорта

  • Новый подход к застройке. Крым активно развивает комплексное развитие территорий (КРТ), что позволяет избежать хаотичной застройки, как в Сочи. Такой подход обеспечит гармоничное развитие региона и его инфраструктуры, что особенно важно для создания устойчивого роста на долгосрочную перспективу.
  • Интеграция с рынками стран БРИКС. Благодаря геополитической ситуации и развитию новых торговых маршрутов, Крым может стать важным экономическим и туристическим центром для стран БРИКС. Спрос на недвижимость и инфраструктурные проекты со стороны иностранных инвесторов может значительно ускорить рост региона.
  • Создание круглогодичного туризма. Крым имеет все предпосылки для развития круглогодичных курортов с уникальными предложениями для туристов из стран БРИКС, включая медицинский и оздоровительный туризм, что повысит его привлекательность как международного центра. Количетсво туристического потока в крыму может быть легко увеличено в разы, в отличии от сочи, где текущие значения уже оказывают существенную нагрузку, особенно в горнолыжном кластере
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию

Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-02-21 20:17 Для инвестора