Блог

Массовая рассрочка на вторичке? Это миф

В начале недели появилась новость, что продавцы квартир на вторичном рынке якобы массово предлагают покупателям рассрочку. Первым о тенденции сообщили «Известия», ссылаясь на риелторов, после чего тему подхватили другие издания. В статье утверждается, что доля сделок с рассрочкой достигла 10%, а их количество выросло в два-три раза. Более того, около 40–50% собственников готовы рассматривать такую возможность, пишет издание.
Устали от от блогеров и инфориелторов, которые только и делают, что впаривают срочность покупки? Затрудняетесь в выборе объекта для инвестиций?

У вас есть вопросы по инвестициям в недвижимость?
Задайте их эксперту прямо сейчас https://wa.me/+79628629624
Главный аргумент в пользу рассрочки — возможность продавцов заработать дополнительно до 25% к стоимости квартиры. Однако насколько эти цифры реальны? Действительно ли такая схема становится массовой или это раздутая сенсация? Давайте разберемся.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости. Советник. Инвестор.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Обратится за консультацией

Разбираем цифры: откуда взялись 10% и 25%?

Во-первых, отметим, что статистика по рассрочкам на вторичке пока неофициальная. Мы видим лишь оценки риелторов, а не данные Росреестра или банков. Когда речь идет о массовом явлении, важно понимать, что сделки с рассрочкой на вторичке практически не фиксируются официальными источниками. И мы даже не знаем, исходя из статьи, сколько сделок проходит через конкретных экспертов, какую долю рынка они реально видят.

Во-вторых, цифра «заработка» в 25% выглядит сомнительной. Откуда она берется? По логике, продавец, предоставляя рассрочку, может включать в стоимость квартиры дополнительные проценты, компенсируя свои риски. Однако такие наценки возможны, только если спрос на жилье высокий и покупатель соглашается на завышенную стоимость. В реальности вторичный рынок сегодня переживает сложные времена: количество сделок падает, а покупательная способность снижается. В таких условиях сложно представить, что покупатели готовы переплачивать четверть стоимости.

В-третьих, сама идея продавцов массово предлагать рассрочку не совсем логична. В отличие от застройщиков, у частных лиц нет финансового резерва, который позволял бы им спокойно ждать выплат в течение нескольких лет. Им нужно получить деньги сразу, чтобы купить новое жилье и улучшить свои жилищные условия или вложить их в другой актив, если мы говорим об инвесторах.

Как работает рассрочка при продаже недвижимости?

Рассрочка на жилье – это способ оплаты недвижимости, при котором покупатель может расплатиться за объект в рассрочку, выплачивая сумму покупки частями в течение определенного периода времени. Рассрочка позволяет покупателю разделить общую стоимость квартиры на несколько платежей, что делает процесс оплаты более гибким и доступным. Количество, частота и сумма платежей определяются условиями сделки.

Такой механизм привычен для первичного рынка, где застройщики могут позволить себе долгосрочные планы расчетов с покупателями. Но на вторичном рынке продавцы — это частные лица, и у них совсем другие цели и риски.

Ключевой вопрос здесь — переход права собственности. В стандартной сделке купли-продажи он фиксируется в момент подписания договора и регистрации в Росреестре. Но что происходит, если квартира продается в рассрочку? Либо право собственности остается за продавцом до полного расчета (что фактически превращает сделку в аренду с выкупом), либо оно передается сразу, но с обременением. Оба варианта несут существенные риски.
Соцсети эксперта:
telegram-канал t.me/tkachewexpert
Услуги эксперта: tkachew.expert
Публикации в СМИ: tkachew.expert/smi
Вконтакте vk.com/tkachew.expert2
Дзен dzen.ru/tkachewexpert
ТенЧат tenchat.ru/tkachewexpert

Какие риски несет продавец?

  1. Невыплата оставшейся суммы. Если покупатель перестает платить, единственный способ взыскания задолженности — судебное разбирательство. Это долго, затратно и с неочевидным результатом.
  2. Обременение снижает ликвидность. Квартира с обременением не может быть перепродана без согласия продавца, что делает ее проблемным активом.
  3. Юридическая сложность. Оформление рассрочки требует грамотного юридического сопровождения, иначе высок риск признания сделки недействительной.

Какие риски несет покупатель?

  1. Высокие переплаты. Продавцы, предлагая рассрочку, компенсируют свои риски завышенной ценой — до 25% к стоимости квартиры.
  2. Штрафные санкции. В случае нарушения условий выплат покупатель может потерять уже внесенные средства.
  3. Отсутствие банковских гарантий. В отличие от ипотеки, такой механизм не защищен банковскими инструментами, что делает его менее надежным.

Почему массовости не будет?

  1. Неофициальная статистика. Оценка в 10% сделок на рынке выглядит, мягко говоря, спорно. Нет подтвержденных данных о таком масштабе.
  2. Физлица не банки. Большинство продавцов не готовы предоставлять рассрочку, так как не обладают ресурсами для взыскания долгов и не хотят связываться с судебными рисками.
  3. Доверие к сделке. Для большинства покупателей рассрочка от частного лица — это не альтернатива ипотеке, а рискованная схема, непредсказуемая в будущем.

Итог

Рассрочка на вторичном рынке — это скорее исключение, чем правило. Такие сделки возможны, но говорить о массовом явлении преждевременно. Слишком высоки риски для обеих сторон, а отсутствие четких юридических механизмов защиты делает схему сложной для реализации. Для покупателя это не лучший способ приобретения жилья, а для продавца — неоправданный риск. Вывод прост: пока рынок недвижимости остается консервативным, рассрочка останется нишевым инструментом, а не новой нормой.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-04-06 10:07 Для покупателя