Мазут и инвестиции: что ждет рынок недвижимости Анапы?

Что произошло
15 декабря 2024 г. в Керченском проливе столкнулись танкеры «Волгонефть-212» и «Волгонефть-239», что привело к разливу 3700 т мазута в Черное море, загрязнив более 54 км береговой линии, включая природный парк «Анапская пересыпь». Введена ЧС федерального уровня, на ликвидацию выделено свыше 2 млрд руб. В работах участвуют более 9000 человек и 437 единиц техники, однако один танкер затонул, а второй остается на мели, создавая угрозу нового загрязнения. Восстановление пляжей к курортному сезону под вопросом.

Как изменится туристический поток?
Разлив мазута стал серьезным ударом по имиджу Анапы как одного из главных семейных курортов страны. Привычная модель отдыха с купанием в море и прогулками по пляжам оказалась под угрозой. Семьи с детьми, которые являются основными клиентами Анапы, скорее всего, пересмотрят планы. Основные риски для туристов связаны с возможным контактом с остатками нефтепродуктов в воде и на пляжах, а также с неприятным запахом на побережье.

По данным Российского союза туриндустрии, объемы бронирований снизились примерно на 30–40% по сравнению с предыдущим годом, а доля аннулированных туров составила 28%. В других источниках называют цифру в 35% отмен бронирований. Снижение турпотока ударит по частным арендодателям посуточного жилья. Владельцы квартир, рассчитывавшие на доход от 400 000 руб. за сезон в 2025 г., будут вынуждены искать альтернативные источники средств.

При этом часть туристов ожидает улучшения ситуации с ликвидацией последствий разлива мазута и не спешат отменять свои брони. Это связано с тем, что путевки были приобретены по акциям раннего бронирования и отмена без штрафа возможна за две недели до заезда.

В то же время, если ситуация с загрязнением пляжей не улучшится к летнему сезону, это может повлиять на спрос и привести к снижению цен на размещение. Ведь прогнозы экологов указывают на возможность появления мазута на поверхности воды с повышением температуры моря, что также может повлиять на решения туристов.

Куда поедут туристы?
Летом 2025 г. значительная часть отдыхающих может отказаться от поездки в Анапу, выбирая альтернативы. Вероятен переток туристов в города крымского полуострова. Среди них – Судак, Феодосия, Севастополь, южный берег Крыма (Ялта, Алушта, Алупка). Уже сегодня спрос на отдых в Крыму начал стремительно расти: на июнь и июль он увеличился на 177% и 132%. Ялта и Алушта – рост интереса более чем в два раза, Коктебель – почти в пять раз, Севастополь – в три–пять раз, свидетельствуют данные туроператоров. Крым может получить существенные плюсы из-за миграции турпотока. Турпоток в 2025 г. продолжит расти, что в свою очередь приведет к росту потенциальных покупателей недвижимости на полуострове.

Азовское побережье: рынок Азовского побережья остается нишевым. Количество предложений недвижимости в регионе ограничено, а инфраструктура только развивается. Тем не менее катастрофа может стать стимулом для властей развивать эти территории, а недорогие курорты могут привлечь часть отдыхающих.

Другие курорты Краснодарского края, Новороссийск, Туапсе или Сочи, хотя последний традиционно ориентирован на более обеспеченных туристов. И, соответственно, существенного перетока Анапских туристов в Сочи не предвидится.

Тем не менее, это не значит, что туристы совсем не поедут в Анапу. Многие уже и сейчас, отдыхая на море, предпочитают не пляжный отдых, а купание в бассейне, прогулки и посещение достопримечательностей. Поэтому спрос на размещения с бассейнами и закрытой инфраструктурой вырастет, в то время как гостевые дома и небольшие апарт-отели могут понести убытки.

Это видно и в более дорогих сегментах: отдыхающие в четырех- и пятизвездочных отелях редко зависят от состояния моря, отдавая предпочтение комфортным условиям на территории отеля. Поэтому спрос здесь может сместиться с апартаментов у моря к жилым комплексам, расположенным в обособленных местах с концепцией 15-минутного города, располагающими инфраструктурой для семейного отдыха. К такой инфраструктуре относятся бассейны, детские площадки, футбольное поле, теннисный корт, и т. д.

Для детских лагерей ситуация остается сложной. Купание в море, скорее всего, будет исключено из программы. Это вызовет снижение спроса на путевки, что станет ударом для сегмента организованного детского отдыха.

Как изменятся продажи недвижимости и цены?
Ожидаемого обвала цен на недвижимость в городе-курорте не произошло. Во всех реализуемых объектах на территории Анапы как в жилом так и в коммерческом сегменте резкого спада количество сделок не зафиксировано. Отказы покупателей от покупки недвижимости на рынке по причине разлива мазута носят единичный характер.

Снижение цен на курортную недвижимость из-за влияния мазута в течение календарного месяца так же не произошло, и маловероятно в будущих месяцах. Большинство объектов, представленных сейчас на рынке (гостиничные номера, сервисные апартаменты, жилые комплексы и другие), планируется ввести в эксплуатацию в конце 2026 г. – первом квартале 2027 г. Полноценная работа этих объектов начнется только с сезона 2027 г., когда последствия текущей ситуации с мазутом уже будут устранены.

В январе 2025 г. в Анапе средняя цена на студии составляет около 7,5 млн руб., на однокомнатные квартиры – 8,8–9,5 млн руб., на двухкомнатные – 13,5 млн руб., а на трехкомнатные – около 20 млн руб. В последнее время в 6 жилых комплексах цены увеличились на 5–10%, четыре проекта скорректировали стоимость в пределах 2–3%, а в остальных комплексах цены не изменились.

Обвала цен, который прогнозировали из-за мазута, не произошло даже в пиковой ситуации, когда многие люди подверглись панике.

Влияние на застройщиков и инвесторов
Уже сейчас, на основе нашего анализа крупнейших застройщиков региона, можно сделать вывод, что фактор мазута окажет минимальное влияние на долгосрочные перспективы цен в сегменте курортной недвижимости. Катастрофы часто приводят к временному снижению спроса, но они редко влияют на долгосрочные тренды. Курортная недвижимость в Анапе останется востребованной, особенно в условиях растущего внутреннего туризма.

Проекты с продуманной концепцией и качественной инфраструктурой не ощутили значительного влияния кризиса. Так, в «Николай I Hotel & Spa» отмечают, что благодаря ориентации на премиум-сегмент продажи в меньшей степени зависят от туристической активности. Компания «Каскад» продолжает развивать проекты в различных локациях (Анапа, Темрюк, Тамань, Архыз), что позволяет ей сохранять интерес инвесторов, несмотря на локальные трудности. Компания «Гамма», ориентированная на малоэтажное строительство и коттеджные поселки, фиксирует стабильный спрос среди локальных покупателей, что минимизирует риски в условиях колебаний туристического потока.

Группа компаний «ССК» отмечает стабильность и продолжает реализацию крупных проектов в Анапе, таких как ЖК «Песчаный» и «Мореград». Жилой комплекс «Кипарис» компании «Браво», также отмечает сохранение спроса, несмотря на общее замедленные рынка.

В целом оживление спроса на рынке недвижимости Анапы можно ожидать уже во втором полугодии 2025 г. Есть все предпосылки, что рынок недвижимости Анапы в этом году покажет рост количества сделок по отношению к 2024 г.

Мы отчетливо видим тренд на долгосрочные инвестиции в недвижимость с автономной инфраструктурой и высокой доходностью от аренды. Девелоперы сосредоточились именно на таком формате курортной недвижимости, что позволило рынку недвижимости устоять.

В сложившейся ситуации инвесторы еще больше обращают внимание в сторону объектов, обладающих автономной инфраструктурой в Анапе, которые в случае подобных катаклизмов могут по-прежнему продолжать привлекать туристов, обеспечивая доход от аренды. Реализация текущих инвестпроектов и запуск новых идут в штатном режиме. Никто из девелоперов не заявил об отказе от вывода на рынок объекта из-за разлива мазута. Борьба за покупателя будет как никогда острой.

В зоне риска могут оказаться инвесторы, которые планировали запуск объектов размещения в этом году в период летнего сезона (покупатели квартир для сдачи в сезон, покупатели апартаментов и гостиничных номеров).

Почему рынок устоял?
Главная причина в ограниченном предложении – в Анапе уже сейчас наблюдается нехватка качественных объектов. Цены на студии остались на уровне 7,5 млн руб., однокомнатные квартиры – 8,8–9,5 млн руб. Долгосрочный интерес к комплексам с инфраструктурой.

Насколько изменения долгосрочны?
Согласно прогнозам, изменения, вызванные разливом мазута, будут временно ограниченными, и долгосрочные последствия для рынка курортной недвижимости и туризма не будут катастрофическими. Ситуация с загрязнением будет решена к 2026 г.

Что касается туризма, то в краткосрочной перспективе действительно можно ожидать снижение потока туристов в Анапу. Туристы будут искать альтернативные локации, такие как Крым, Азовское побережье или другие курорты Краснодарского края. Однако в долгосрочной перспективе ситуация нормализуется, так как проблемы экологии решаются в течение нескольких лет, а Анапа в любом случае будет одним из самых привлекательных курортов Краснодарского края с уникальным климатом и развитой инфраструктурой. Восстановление потока туристов начнется уже в 2025–2026 гг.

Качественные объекты в Анапе остаются привлекательными, особенно для тех, кто хочет получать доход от аренды. Например, летом доход от сдачи апартаментов в аренду может составлять от 150 000 – 200 000 руб. в месяц.

Какой итог
Таким образом, хотя рынок недвижимости Анапы переживает временные сложности, серьезных рисков для рынка недвижимости не наблюдается.

Ситуация с загрязнением Черного моря мазутом может снизить туристический поток в регионы, пострадавшие от экологической катастрофы. Это заставит отдыхающих искать альтернативные направления, такие как Крым, что потенциально увеличит турпоток и интерес к местной недвижимости.

В то же время на рынке недвижимости снижение спроса может повлиять на объемы продаж, но падения цен ожидать не стоит. Рынок уже стабилизировался на высоком уровне, и возможностей для резкого обвала практически нет.

То же самое происходит на рынке других курортов Черного моря, которые при этом задействованы были меньше. В ГК «Монолит» (рынок Крым) сообщили, что разлив мазута на данный момент пугает только местных жителей, волонтеров и местные власти Крыма. Поэтому какое-то влияние на спрос ситуация, возможно, окажет, но пока снижения спроса на недвижимость в Крыму нет.