Блог

Стоит ли инвестировать в недвижимость Ейска в 2025 году?

Ейск - темная лошадка курортного рынка инвестиций.

Инвестиционные возможности здесь есть, но ограничены. Они ориентированы прежде всего на объекты с расчетом под сдачу – например, лоты в апарт-отелях или квартиры в удачных курортных локациях. Но на первичном рынке выбор ограничен: в городе строится только один ЖК.

Однако Ейск продолжает оставаться востребованным курортным направлением благодаря стабильному туристическому потоку и статусу бюджетного курорта на побережье Азовского моря. Несмотря на отсутствие «бума» новостроек, недвижимость в городе подорожала за последние 2–3 года в соответствии с общероссийскими тенденциями.

Кроме того, Ейск может рассматриваться как привлекательный вариант для постоянного проживания, особенно для пенсионеров, благодаря своей тихой и доступной среде.
Автор статьи — Ткачев Евгений.
Советник по инвестициям в курортную недвижимость.
Эксперт. Инвестор.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос в статье - давайте обсудим его в рамках 15 минутной консультации

Заполните форму, опишите ваш вопрос, в ходе консультации я кратко отвечу на него.
Уже на этом этапе вы определите - к чему приведет ваша инвестиционная идея, успешна она, убыточна или требует корректировки.

1. Перспективы роста стоимости недвижимости

Новостройки.

  • Цены в сегменте новостроек, вероятно, будут расти на уровне инфляции, то есть в среднем на 6–8% годовых.
  • В Ейске стоимость квадратного метра в новостройках составляет от 100 до 120 тыс. руб., что заметно выше, чем на вторичном рынке.
  • Качественные проекты могут дорожать быстрее, что открывает возможности для долгосрочного прироста капитала.

Вторичный рынок.

  • За последние несколько лет наблюдается умеренный рост цен. В 2020 году средняя цена на вторичном рынке составляла около 56 тыс. руб./м² (при этом однокомнатные квартиры оценивались примерно в 68 тыс. руб./м²).
  • По прогнозам, в начале 2025 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке возрастет до 95 тыс. руб./м², а стоимость однокомнатных квартир – до 99 тыс. руб./м².

2. Туристический поток

Ейск – традиционный курортный город, что создает устойчивый спрос на аренду в летний сезон:

  • Стабильный спрос. Туристы ежегодно выбирают Ейск для отдыха, что гарантирует регулярное заполнение объектов недвижимости, предназначенных для краткосрочной аренды.
  • Арендные ставки. Стоимость проживания в номерах (например, в гостиницах или апарт-отелях) колеблется в пределах 2–3 тыс. руб. за сутки, что обеспечивает привлекательную доходность для инвесторов.

Прогнозы на 2025 год свидетельствуют о сохранении и даже незначительном росте турпотока, чему способствуют как ограничения зарубежных направлений (из-за закрытия ряда международных рейсов), так и позиционирование Ейска как доступного и комфортного курорта по сравнению с более раскрученными направлениями.

3. Цены на недвижимость: сравнительный анализ

Примечание. Различия в оценке стоимости отражают специфику сегментации рынка, где новостройки уже стоят дороже, а вторичный сектор демонстрирует тенденцию к умеренному росту.

4. Динамика по классам недвижимости

  • Экономкласс.
  • Основная масса объектов на рынке Ейска относится к эконом-сегменту (например, по данным relocat, 54 из 95 новостроек попадают в эту категорию). Цены растут умеренно, что отражает баланс спроса и предложения в бюджетном сегменте.
  • Бизнес- и премиум-класс.
  • В условиях роста спроса на качественное жильё по России предложение объектов бизнес- и премиум-класса в Ейске остается ограниченным. Это сужает возможности для инвестиций в данном сегменте.
  • Локальные особенности.
  • Рынок характеризуется преобладанием небольших квартир – средняя площадь составляет около 52,46 м². При этом трехкомнатные квартиры продемонстрировали рост стоимости на 4,16% за период апрель–май 2024 года, что говорит о стабильной динамике в определенных сегментах.

5. Прогнозы по туристическому потоку в 2025 году

Ожидаемый рост турпотока

  • Сохранение спроса. Благодаря ограничению зарубежных направлений, курорты Краснодарского края, в том числе Ейск, будут пользоваться повышенным спросом. Стоит также учитывать для сезона 2025 фактор розлива мазута в Черном море, который может напугать ряд туристов и заставить их сделать выбор в пользу курортов на Азовском море.
  • Доступность. Ейск позиционируется как альтернатива более дорогим курортам (например, Сочи или Анапе), где цены на жильё и повседневные товары заметно выше.

Факторы привлекательности

  • Климат. Умеренная летняя температура (+25…+27°C), комфортная температура моря (до +28°C в пик сезона) и около 300 солнечных дней в году создают оптимальные условия для отдыха и проживания.
  • Инфраструктура. Город располагает 9 пляжами (4 оборудованных и 5 «диких»), наличием аквапарков, дельфинария, парков аттракционов и центром водных видов спорта (кайт-, виндсерфинг, яхтинг), что дополнительно стимулирует туристический интерес.

Сезонные особенности
  • Летние мероприятия. В 2025 году ожидается проведение фестивалей, таких как Air Kings с участием мировых спортсменов, что привлечет любителей экстремальных видов спорта.
  • Семейный отдых. Наличие разнообразных развлечений для детей (конные прогулки, аквапарки) и комфортных условий для пожилых людей делает город привлекательным для семейного отдыха.

Выводы и рекомендации

Преимущества инвестиций:

  • Потенциал роста. Новостройки демонстрируют потенциал прироста стоимости на уровне 6–10% в зависимости от конкретного проекта, что делает их привлекательными для долгосрочных инвестиций.
  • Курортный статус. Стабильный туристический поток обеспечивает высокий спрос на аренду, создавая условия для устойчивой доходности.
  • Доступные цены. Недвижимость в Ейске остается сравнительно недорогой по сравнению с более раскрученными курортными направлениями Краснодарского края.

Риски:

  • Высокие ипотечные ставки. При ключевой ставке ЦБ 21% доступность кредитных средств существенно ограничивается, однако можно использовать программы рассрочки или льготные ипотечные программы.
  • Ограниченный сегмент премиум. Недостаточное предложение объектов бизнес- и премиум-класса ограничивает возможности для инвесторов, ориентированных на высокодоходные проекты.
  • Умеренный рост вторичного рынка. Несмотря на рост цен на новостройки, вторичный сектор демонстрирует лишь умеренную динамику, что снижает привлекательность краткосрочных вложений.

Рекомендация.

Для инвесторов, ориентированных на долгосрочную окупаемость (от 5 лет и более), целесообразно рассматривать вложения в новостройки эконом- и комфорт-класса. Особенно привлекательными являются объекты с расчетом под сдачу в аренду – лоты в апарт-отелях или квартиры в удачных курортных локациях. При этом для тех, кто рассматривает недвижимость с целью переезда, Ейск представляет интерес как тихий и доступный город для пенсионеров.

Заключение

Несмотря на отсутствие гиперэксклюзивных объектов и ограниченное предложение в сегменте премиум, Ейск остается интересным для инвесторов благодаря своему курортному статусу, стабильному туристическому потоку и перспективам умеренного роста цен. То есть инвестировать в недвижимость Ейска в 2025 году стоит, однако на данный момент выбор объектов ограничен – на рынке имеется всего один жилой комплекс на рынке новостроек.

При грамотном подходе и долгосрочном плане вложения в недвижимость данного города могут обеспечить стабильный доход, соответствующий средним показателям по всему Азовскому побережью Краснодарского края. Но, возможно, стоит подождать, когда на рынке появится больше объектов для выбора.

Также Ейск можно рассмотреть для переезда, но скорее я бы ориентировался все-таки здесь на покупку недвижимости для родителей-пенсионеров. Поскольку Ейск — это небольшой тихий городок на побережье Азовского моря с неглубоким морем, мягким климатом и чистым воздухом, что идеальное подойдет для комфортной старости и летних каникул внуков.
Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию
Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.
2025-02-10 09:47 Для инвестора